לאחרונה אנו מתריעים מעל כל במה על כך שתיקון 116 לחוק התכנון הבניה אשר נכנס לתוקף בחודש אוקטובר 2017 שינה את המפה בכל הקשור לאכיפה של שימושים חורגים וחריגות בניה.
תיקון 116 קבע, כי ליחידה הארצית לאכיפה שפועלת במשרד האוצר ניתנו "סמכויות מקבילות" לסמכויות של הועדות המקומית. היחידה הארצית מוסמכת לבצע את האכיפה במקום האכיפה שצריכה להתבצע על ידי הועדות, במקרים בהם היחידה הארצית סבורה כי לא מתבצעת אכיפה בהתאם לנדרש.
תיקון 116 קבע, כי הועדות המקומיות נדרשות להשלים "סקר עבירות בניה" עד לחודש אפריל 2019. בכדי לבצע את הסקר שכאמור הוא רחב היקף ומשמעותו היא ביקור של פקחים בכל נכס בתחום המוניציפאלי של הועדה, הוחלט כי את הסקר תבצע החברה שאמונה על ביצוע המדידות לצורך גביית מיסי ארנונה.
מקרה מהחיים:
בכדי להכניס את הקוראים למציאות החדשה שנוצרה בעקבות התיקון לחוק, אני מבקש לשתף במקרה של בעלת נחלה מאזור השרון שיצרה עימי קשר לפני כחודש לאחר שנערך אצלה ביקור בנחלה על ידי פקחים מהיחידה הארצית לאכיפה.
הלקוחה מתארת כי בשעה שמונה בבוקר הגיעו לנחלה שני פקחים לבושים במדים, הם הציגו בפניה תעודה שמעידה כי הם מהיחידה הארצית לאכיפה וביקשו להראות להם את כל המבנים בתחום חלקה א' של הנחלה. היא מתארת כי הפקחים היו מצוידים במחשבי לוח (טאבלט) עליהם היו סרוקים כל היתרי הבניה של המבנים בנחלה.
הלקוחה ליוותה את הפקחים לכל המבנים ובכל מבנה היא נשאלה מה השימוש במבנה? והאם המבנה מושכר? הפקחים מדדו כל מבנה וביקשו כי הלקוחה תכניס אותם לתוך המבנה. במקום שבו היו שוכרים היא הסבירה שאין אפשרות להיכנס והפרטים נרשמו.
פירוט של המבנים והשימושים:
בית מגורים ראשי - בנוי בשטח 180 מ"ר כאשר בהיתר הבניה ניתן אישור לבניית בית בשטח של 120 מ"ר. הבית מחולק לשתי יחידות שתיהן מושכרות.
בית מגורים שני - בית המגורים בשטח של 160 מ"ר (בו מתגוררת בעלת הנחלה) קיים בהיתר. קומת עמודים שהיתה בנויה בשטח של כ- 100 מ"ר נסגרה ומשמשת כיחידה נוספת. היחידה נבנתה למגורי הבת ומשפחתה לפני כשמונה שנים. סגירת קומת העמודים והשימוש למגורים הם לא בהיתר.
קרוואן בשטח 60 מ"ר - לפני כעשר שנים הוצב קרוואן בנחלה ללא היתר שמשמש למגורים ומושכר.
מחסן חקלאי 300 מ"ר - מחסן חקלאי שנבנה בהיתר ושימש את הלקוחה ובעלה לצרכי מיון פרחים הוסב לפני כעשר שנים לשלוש יחידות מגורים שכיום מושכרות.
מחסן חקלאי 200 מ"ר - מחסן חקלאי שנבנה בהיתר הוסב לאחסנה ומושכר לחברה שעוסקת באחסון ומכירה של צרכי חשמל מזה כשמונה שנים.
על כל מבנה הודבק מכתב התראה עם פירוט של סוג השימוש שנעשה במבנה ושטח השימוש.
הלקוחה קיבלה הזמנה להגיע לשימוע במשרדי הועדה בתוך שלושה שבועות ממועד הביקור בנחלה.
בעלי הנחלה בגיל 75 לערך, הפסיקו את הפעילות החקלאית בנחלה לפני כ - 12 שנים. מקור פרנסתם העיקרי הוא מהשכרת מבנים בנחלה. אין צורך להכביר במילים עד כמה הלקוחה היתה מבוהלת ומפוחדת. היא התקשרה יממה לאחר הביקור בנחלה והגיעה לפגישה בה היא הציגה את הממצאים שמתוארים לעיל. הלקוחה ישבה במשרדי ולא הפסיקה לבכות, היא הסבירה שחרב עליה עולמה, כי נגדע מקור הפרנסה העיקרי של המשפחה, היא אובדת עצות ומרגישה שלא תהיה לה ברירה אלא למכור את הנחלה דבר שהיא לא חלמה שתידרש לעשות.
המטרה - למצוא פתרונות תכנוניים שיאפשרו להותיר את המבנים הנדרשים ללקוחה בנחלה, לצמצם נזקים ולהתחיל בהסדרה מהירה ולבחון את הסיכונים והסיכויים ביחס לתהליך ההסדרה והיקף העלויות.
עקרונות היסוד ב"משטר הנחלות":
בכדי להתמודד עם מצב של שימושים חורגים וחריגות בניה במבנים בנחלה, יש לחדד את עקרונות היסוד במשטר הנחלות:
- נחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.
- נחלה נועדה למגורי בעל הנחלה ומשפחתו (הורים, ילדים, נכדים, נינים, ילד מאומץ).
- בנחלה קיימת חובת התגוררות של בעלה הנחלה הרשום בנחלה.
- בנחלה קיימת חובת עיבוד ברצף של השטחים החקלאיים.
- אסור להשכיר בתי מגורים או מבנים בנחלה (בהחלטה 1553 לאחר תשלום "דמי רכישה" ניתן להשכיר בתי מגורים בהיתר אך עדיין קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה בנחלה).
- אסור לחלק בית מגורים ליחידות ואסור להשכיר יחידות.
- אסור להסב מבנים שלא בהיתר ואסור להשכיר מבנים.
- שימושים לפל"ח נועדו לצרכי בעל הנחלה או קרוב מדרגה ראשונה ואסורים להשכרה (קיימים שימושים שניתנים להשכרה לפי רשימה שפורסמה על ידי רמ"י כאשר הרשימה לא סגורה).
תהליך העבודה בהתמודדות עם חריגות בניה ושימושים חורגים כולל שישה שלבים כלהלן:
שלב ראשון - זיהוי הבעיה - בשלב הראשון נדרשנו לבחון את היקף הבעיה עימה אנו מתמודדים ולצורך כך ביצענו השוואה בין מצב המבנים הבנויים בנחלה למול היתרי הבניה. הממצאים המתוארים לעיל עלו לאחר בחינה של היתרי הבניה.
שלב שני - בירור צרכים - בשלב השני בחנו ביחד עם הלקוחה את הצרכים של המשפחה בכדי לקבל החלטה אילו מבנים חייבים להיוותר בנחלה ואילו יש לפנות.
שלב שלישי - בירור המצב התכנוני - לאחר שקיבלנו מהלקוחה את הפרטים ביחס למבנים שהיא מבקשת להותיר בנחלה, בחנו את המצב התכנוני בכדי לקבל החלטה ביחס לאפשרויות ההסדרה של המבנים בנחלה. לצורך כך ניתחנו את התב"ע החלה על המושב וערכנו סיכום של האפשרויות התכנוניות למול הצרכים.
שלב רביעי - קבלת החלטות - בשלב הרביעי הסברנו ללקוחה את האפשרויות התכנוניות וסייענו לה לקבל החלטות ביחס למבנים שיוסדרו בהיתר, מבנים שיפונו מהנחלה ומבנים שיושבו למצב ההיתרים ההיסטורי וכמובן פינוי של השוכרים מהמבנים.
שלב חמישי - בקרת נזקים - בשלב החמישי ערכנו את החישובים ביחס לחשיפה לתשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר שיגבו על ידי רמ"י ואת החישובים ביחס לתשלום דמי היוון בגין הסדרת שטחים שלא קיימים בהיתר הבניה.
שלב שישי - ביצוע - בשלב השישי הלקוחה התקשרה עם אדריכל שיתחיל במלאכת הכנת הבקשה להיתר בניה עבור המבנים שניתן להסדיר. מבנים שלא ניתן להסדיר יושבו למצב ההיסטורי בהתאם להיתרים לאחר פינוי השוכרים ואלו שלא ניתן להשיב למצב היסטורי לפי היתר כי אין להם היתר היסטורי יפונו מהנחלה.
סיכום הפעולות לביצוע בנחלה:
לאחר ניתוח המצב התכנוני החל בנחלה הנידונה בשיטת ששת השלבים ובהתייחס לעקרונות היסוד של "משטר הנחלות" כמתואר לעיל, התחלנו בביצוע פעולות בנחלה כפי שיתואר להלן:
בית המגורים הראשי - בבקשה להיתר שתוכן על ידי האדריכל יוגדל בית המגורים לשטח של
180 מ"ר בהתאם לבנוי בפועל לצרכי יחידה אחת. השוכרים קיבלו הודעה על פינוי של היחידות המושכרות בתוך 90 יום.
בית מגורים שני - קומת העמודים תיהרס ותושב למצב בהתאם להיתר הבניה המקורי של הבית. הבת ומשפחתה יעברו להתגורר בבית המגורים הראשי לאחר שיפונה משוכרים.
קרוואן בשטח 60 מ"ר - השוכרים קיבלו הודעת פינוי בתוך 90 יום והקרוואן יפונה מהנחלה. ניתן היה להסדיר את הקרוואן לצרכי משרד בהיתר בניה לפל"ח אך לאחר שנבחנו העלויות הוחלט לפנות את המבנה מהנחלה.
מחסן חקלאי 300 מ"ר - השוכרים קיבלו הודעת פינוי תוך 90 יום. יחידות המגורים שנבנו במחסן יהרסו כליל, יפונו כל האלמנטים של המגורים והמצב של המחסן יושב בהתאם להיתר הבניה המקורי.
מחסן חקלאי 200 מ"ר - כל האלמנטים של ההשכרה וההתאמות שבוצעו יהרסו והמחסן יושב למצבו המקורי בהתאם להיתר. השוכרים קיבלו הודעה על פינוי תוך 90 יום.
סיכום עלויות הסדרה וקנסות:
דמי שימוש:
בית המגורים הראשי - בהתאם להחלטת הנהלת רמ"י לא יידרש תשלום דמי שימוש עבור
שטח בנוי עד 160 מ"ר בבית המגורים הראשי. עבור 20 מ"ר מעבר ל- 160 מ"ר ישולמו דמי שימוש עבור שטח השימוש, סוג השימוש ותקופת השימוש: 20 מ"ר X 6,000 ₪ למ"ר X 7 שנים X 6% = 50,000 ₪ (מעוגל).
הערה - עד ליום 31.12.19 רמ"י תגבה דמי שימוש עבור 7 שנים כאשר מדובר בבית מגורים ראשי (עבור שטח מעבר ל- 160 מ"ר) ובית מגורים שני (עד 160 מ"ר שנה אחת ומעבר ל- 160 מ"ר 7 שנים). עבור מבנים שהוסבו למגורים או שימושים אחרים רמ"י תגבה עבור כל תקופת השימוש אם היא לא ידעה על השימוש.
בית מגורים שני - בגין 100 מ"ר חריגה בקומת העמודים ישולם סך של 252,000 ₪.
קרוואן בשטח 60 מ"ר - עבור שימוש בקרוואן לצרכי השכרה לתקופה של 10 שנים ישולמו דמי שימוש בסך 216,000 ₪.
מחסן חקלאי 300 מ"ר - עבור שימוש במחסן חקלאי שהוסב ליחידות מגורים לתקופה של 10 שנים ישולמו דמי שימוש בסך 756,000 ₪.
מחסן חקלאי 200 מ"ר - עבור שימוש במחסן חקלאי לצרכי אחסון ומכירה לתקופה של 8 שנים ישולמו דמי שימוש בסך 360,000 ₪.
סה"כ דמי שימוש: 1,634,000 ₪.
דמי היוון:
רמ"י תגבה דמי היוון עבור שטחים המבוקשים בהיתר הבניה מעבר ל- 160 מ"ר בית המגורים בהתאם למפורט להלן:
בית המגורים הראשי - הסדרה בהיתר של קיבולת הבניה העודפת מעבר ל- 160 מ"ר תחייב בתשלום דמי היוון כלהלן: 20 מ"ר X 6,000 ₪ = 120,000 ₪
סה"כ עלויות דמי שימוש + דמי היוון = 1,754,000 ₪.
הערה - העלויות שלעיל אינן כוללות בעלי מקצוע ואפשרות של הגשת כתב אישום על ידי הועדה המקומית והטלת קנס שעשוי להגיע גם לכ- 450,000 ₪ תלוי בנסיבות.
סיכום ומסקנות:
הלקוחה קיבלה את הבשורה ביחס לעלויות שעשויות להיות מושתות עליה והבינה שהיא לא תוכל לעמוד בתשלום של הסכומים הנדרשים. הוסבר ללקוחה כי תשלום דמי שימוש לרמ"י עשוי להיות מושת עליה הואיל והיחידה הארצית מעבירה את המידע לרמ"י. גם אם יתבצע פינוי והריסה במבנים בהתאם למתואר לעיל בטרם יגיע פקח של רמ"י לנחלה, התיעוד קיים ביחידה הארצית לאכיפה והוא יועבר לרמ"י ולועדה המקומית שעשויות להגיש תביעות ולדרוש את הקנסות.
שימושים חורגים וחריגות בניה הם עבירות שמבוצעות "לאור היום" ולכן אין כמעט טענות הגנה שמאפשרות דחייה של התביעות. קיימים כמובן מקרים בהם ניתן להתמודד עם טענות מצד הרשויות אך מדובר במקרים מיוחדים בהם ניתן להציג היתרים היסטוריים למבנים בהתאם לשימוש והיקף הבניה בפועל.
הכנסות משימושים חורגים הם "הכנסות לצורך הוצאות". הכנסה שמתקבלת כיום בידי בעל הנחלה תשמש אותו ברוב המקרים להוצאות השוטפות, הוא חייב להכיר את מערכת האכיפה ואת התיקון לחוק בכדי להבין שההכנסה שמתקבלת כיום תידרש לו לתשלום הקנסות, אך הכספים כבר לא יהיו בידיו והוא יידרש למצוא מקורות מימון.
השינוי בחוק התכנון והבניה הביא עמו מציאות חדשה לגמרי בעולם האכיפה וכיום אין כדאיות לבצע שימושים חורגים ולהשקיע כספים במקום שבו יש סיכון גבוה לחיכוך מול הרשויות שישית קנסות גבוהים.
ניתן להסדיר מבנים בנחלות בהתאם להחלטות קיימות (1458 פל"ח, 1316 שימושים נלווים לחקלאות, 1553 הסדרה של מבנים במסלולים השונים לרבות עבור השכרה) וכן לקבל היתרי בניה למבנים חדשים.
הסדרה דורשת תשלום "דמי שימוש" עבור תקופת העבר ובנוסף "דמי היוון" עבור ההסדרה. מדובר בתשלום כפול שניתן להימנע ממנו בהרבה מקרים ככל ומקדימים הריסה/השבה למצב ההיתר ההיסטורי, בטרם יגיע פקח הרשות לביקור
במקרה שתיארנו הלקוחה החליטה לבצע את ההסדרה במידי ובהתאם לשומות שיתקבלו ולאחר שימוצו הליכי ההשגה על השומות, היא תקבל החלטה אם יש בידה לשלם את הקנסות או שהיא תצטרך לקבל החלטות הרות גורל ואולי למכור את הנחלה ככל ומי מילדיה לא יוכל או לא ירצה לשלם את הקנסות ולהגיע להסדר ביחס להעברת הזכויות בנחלה במסגרת צוואה שתיערך על ידה.
אני מבקשים שוב להתחיל בהסדרה של מבנים בנחלה בכדי להימנע מתביעות וקנסות לאור המועד שנקבע לחודש אפריל 2019 להשלמת "סקר עבירות בניה" ופעילות ענפה של אכיפה שמתקיימת בשטח.
