ביום 11.2.19 רמ"י פרסמה נוהל חדש להעברת זכויות בנחלות ומשקי עזר. הנוהל מסדיר את ההוראות להעברת זכויות במקרים שונים והוא מיישם לתוכו את הוראות החלטות 1591 (נחלות)
ו- 1521 (משקי עזר).
בעדכון זה אני מבקש להתייחס באופן פרטני להוראות חדשות שנקבעו ביחס להעברת זכויות ליורשים של נחלות (בעדכון הבא ב"ה נתייחס למשקי עזר) ובייחוד בכל הקשור להעברת זכויות כאשר מתקיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה בנחלה.
מקרה לדוגמא:
ההורים במשפחת ישראלי הלכו לעולמם והותירו זכויות בנחלה בה בנוי בית מגורים ראשי בהיתר, בית שני בשימוש חורג שהוסב ממחסן חקלאי למגורים, מבנה חקלאי בשטח 200 מ"ר שהוסב למשרדים ומחסנים חקלאיים בהיתר. ההורים לא הותירו אחריהם צוואה. ארבעת היורשים שנותרו מבקשים לבצע חלוקת עיזבון ולקבוע הוראות ביחס לחלוקת הזכויות בנחלה ביניהם. לאחר מספר פגישות היורשים הגיעו להחלטה כי אחד מהם ירכוש את הזכויות בשווי ערך הנטו של הנחלה. שמאי קבע כי שווי הנחלה הוא 7 מיליון ₪ ולאחר קיזוז המיסים שחלים במכירה לצד ג' (דמי רכישה, מס שבח והיטל השבחה) שווי הנחלה נטו נאמד בסך של 3.5 מיליון ₪.
בנוסף נערך חישוב לתשלום "דמי שימוש" לרמ"י בגין השימושים החורגים שבוצעו על ידי ההורים והתשלום נאמד בסך של 500,000 ₪. לפיכך, היורשים קבעו את שווי הנטו של הנחלה לסך של 3 מיליון ₪ (לאחר קיזוז המיסים ודמי השימוש לרמ"י). בהתאם לכך כל יורש זכאי לסך של 750,000 ₪ בגין חלקו בסך 1/4 מהעיזבון.
הסכם חלוקת עיזבון:
היורשים חתמו על הסכם "חלוקת עיזבון" וקבעו כי היורש שיקבל את הזכויות בנחלה ישלם לכל אחד משלושת היורשים סך של 750,000 ₪ כאשר סך הפיצוי שישולם עומד על סך 2,250,000 ₪. בהסכם נקבע כי היורש שיקבל את הזכויות (היורש המפצה) ישלם את המיסים שיחולו בעסקה בין היורשים בהתאם להסכם חלוקת העיזבון.
מערכת המס בחלוקת עיזבון:
במסגרת חלוקת עיזבון בין יורשים חל הכלל "זה נהנה וזה לא חסר". כלומר, היורש שמעביר את הזכויות ייוותר עם אותו סכום שהיה נותר בידיו אילו הזכויות היו נמכרות לצד ג'. לכן בוצעה שומה בטרם היורשים חתמו על הסכם חלוקת העיזבון שהצביעה על כך שהיורשים יוותרו עם סך נטו של 750,000 ₪ כ"א ועל כן היורש המפצה שילם את הסך של 750,000 ₪ X 3 יורשים = 2,250,000 ₪.
האם יחולו מיסים בחלוקת עיזבון?
השאלה האם יחולו מיסים במסגרת חלוקת העיזבון במשפחת ישראל תקבע לפי העובדות הבאות:
ככל והעיזבון של משפחת ישראלי כולל נכסים נוספים ונבצע "פריש מיש" (חלוקת פנימית של נכסי העיזבון), כאשר היורש המפצה יוותר על חלקים בעיזבון שמשויכים אליו בגובה הפיצוי שעליו לשלם - לא יחול מס.
ככל והעיזבון לא כולל נכסים נוספים או שהוא כולל נכסים שהחלק שמשויך בגינם ליורש המפצה אינו מגיע לסך שהוא צריך לשלם ליורשים האחרים - יחולו תשלומי מס שבח ומס רכישה.
האם יחול תשלום דמי רכישה או דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים בחלוקת עיזבון?
החלטה 1591 קובעת, כי בחלוקת עיזבון בין יורשים של נחלה הן במקרה שבו נותרה צוואה והן במקרה שבו לא נותרה צוואה - לא יחולו תשלומי דמי רכישה ודמי הסכמה.
התוצאה:
בעסקה של חלוקת עיזבון בין יורשים, היורש המפצה ישלם את הפיצוי ליורשים ואת המיסים שיחולו בעסקה בין היורשים (מס שבח ומס רכישה).
במקרה של משפחת ישראלי בנוסף לתשלום הפיצוי יחול על היורש המפצה סך של 600,000 ₪ מס שבח וסך של 400,000 ₪ מס רכישה.
האם יחול היטל השבחה? נקבע בוועדת ערר נקבע לאחרונה כי לא ייגבה היטל השבחה בחלוקת עיזבון בין יורשים שכן מדובר בחלוקה על פי דין (ועדת ערר מחוז מרכז עח/0218 / 8027).
הפיצוי + המיסוי שישולם על ידי היורש המפצה יעמוד על סך של 3,250,000 ₪.
העברת זכויות ברמ"י ע"ש היורש שיקבל את הזכויות:
בשלב הבא נבקש לבצע את העברת הזכויות ע"ש היורש שיקבל את הזכויות בהתאם להסכם חלוקת העיזבון.
האם נדרש להמציא אישורי מיסים לצורך העברה?
חשוב להכיר, כי בהעברת זכויות בין יורשים של נחלה בהתאם לצוואה או צו ירושה - לא נידרש להמציא לרמ"י אישורי מיסים.
הבהרה - מצאתי מקרים חוזרים שבהם לא בוצעו דיווחים לרשות המיסים לאור ההוראה ברמ"י כי לא נדרשת המצאה של אישורי מיסים ועל כן חשוב להדגיש - חלוקת עיזבון בין יורשים הן במקרה שבו מבוצעת חלוקת באמצעות נכסי העיזבון ולא משולמים כספי הון עצמי על ידי היורש המפצה והן במקרה שבו משולמים תשלומי איזון מכספי הון עצמי (עירוי חיצוני לעיזבון) - קיימת חובה לדווח לרשות המיסים בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם חלוקת העיזבון!!!
לאחר החתימה על הסכם חלוקת העיזבון נבצע דיווח לרמ"י ולרשות המיסים. אין בנוהל העברת זכויות מועד בו אנו מחויבים לדווח על העסקה, וההמלצה היא לדווח על העסקה בהקדם (ראו להלן בפרק "המלצות" התייחסות להסדרת שימושים בטרם ביצוע העסקה).
העברת זכויות ליורש בנחלה עם שימושים חורגים ו/או חריגות בניה:
החידוש שנולד בנוהל העברת זכויות במקרה שבו יורש מקבל את הזכויות ובנחלה מתקיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה, בהתאם מקרה של משפחת ישראלי שלעיל, קובע, כי לא יידרש ביקור של פקח בנחלה ותחת זאת פורסם נוסח חדש של תצהיר עליו יחתום היורש שיקבל את הזכויות בנחלה בו הוא יתחייב להסדיר את תשלום דמי השימוש לרמ"י וכן להסדיר בהיתר או להרוס את השימוש החורג ו/או חריגת הבניה - והכל בתוך שנה ממועד העברת הזכויות ע"ש היורש שמקבל את הזכויות.
"הפרה בוטה" - מונח חדש נולד בנוהל והוא "הפרה בוטה" כאשר הכוונה היא למקרים בהם ניתן פ"ד בגין ההפרה או שמדובר בהפרה בוטה באישור מנהל המרחב. "הפרה בוטה" היא שימושים חורגים נרחבים בחלקת המגורים או על קרקע חקלאית, הסבה של מבנים למגורים, בנייה של מבנים בהיקפים נרחבים ללא היתר והשכרות, מחסנים שהוסבו למגורים או עסקים וכו' - במקרים של הפרה בוטה לא יועברו הזכויות והתיק יישלח לטיפול משפטי להגשת תביעה כנגד העיזבון.
העברה לבן ממשיך - במקרים בהם חל על המושב הסכם משולש או שבעבר חל הסכם משולש וכיום חל הסכם דו צדדי ומונה בן ממשיך שנרשם כדין בסוכנות היהודית בהתאם להוראת אגף חקלאי 55 - הזכויות בנחלה יעברו לבן הממשיך לאחר שאחרון ההורים הלך לעולמו והוא גובר על צוואה או צו ירושה.
בהעברת זכויות לבן ממשיך יחולו התנאים האמורים לעיל לעניין חתימה על תצהיר על ידי הבן הממשיך, כאשר בנחלה קיימים שימושים חורגים ו/או חריגות בניה וכן תחול ההוראה שמתייחסת ל"הפרה בוטה" וככל ויידרש תוגש תביעה כנגד בעיזבון.
המלצות:
בהסכם חלוקת עיזבון או בהעברה לבן ממשיך, יש לשים לב היטב לכך שלא תבוצע כל פעולה בנחלה, בטרם תבוצע בדיקה מקיפה של השימושים החורגים בנחלה וחריגות בניה. הבדיקה תבוצע על ידי השוואה בין היתרי הבניה לבין המצב הבנוי בפועל של המבנים בנחלה והשימושים המבוצעים במבנים. כאשר אין התאמה מלאה בין ההיתרים לבנוי בפועל או לשימושים, יש לקבוע מסלול הסדרה מראש על ידי בחינה של העלויות בגין הוצאת היתרים ותשלום דמי שימוש למול הריסה או השבה למצב ההיסטורי של המבנים.
בנוסף, יש לבצע בדיקה מקיפה של המיסים שחלים בהסכם חלוקת העיזבון, לבחון את נכסי העיזבון ובהתאם לכך לבצע חלוקה שיחולו עליה מינימום מיסים.
בהעברה לבן ממשיך לא חלים מיסים ואין חובת פיצוי על הבן הממשיך שמקבל את הזכויות ונרשם כדין בסוכנות היהודית.
