קרה לכל אחד שהוא בעלים של קרקע או נחלה חקלאית שיום אחד, התקבלה דרישה לתשלום מסוים מהרשות המקומית או מרשות המדינה. התשלומים האלה יכולים להיות מיסים, אגרות, היטלים או כל תשלום אחר. פעמים רבות, אנחנו לא יודעים בגין מה התשלום והאם הוא אכן חוקי, מה שיכול ליצור תסכול רב.
חלק מן ההיטלים שהרשות המקומית יכולה לדרוש הם היטלי פיתוח. בכתבה זו אסביר מהם היטלי הפיתוח, מתי ניתן לגבות אותם והאם ראוי לגבות היטלי פיתוח כאשר נחלה עוברת בירושה.
"היטלי פיתוח הם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות להתקנתן ולאחזקתן של תשתיות מוניציפליות חיוניות. מערכות התשתיות הרלבנטיות העיקריות הן מערכות המים, הביוב, הניקוז והדרכים הציבוריות" (ע"א 7368/06 - דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי ואח')
על מנת שרשות תוכל לגבות היטל, צריכה להיות לה הסמכה לכך בחוק.
בפקודת העיריות [נוסח חדש], בסעיף 250, קיים לעיריות היתר להתקין חוקי עזר על מנת לאפשר להן לבצע את הפעולות וליישם את הסמכויות שניתנו להן על פי הפקודה.
בסעיף 251 לחוק זה מוגדרות ההוראות שניתן לקבוע בחוקי העזר:
(1)" תשלום אגרות, היטלים או דמי השתתפות על ידי כל אדם, זולת העיריה גופה, בקשר לדברים האמורים בסעיף 250 למעט תשלום כאמור בעד ביצוע פעולות בתחומים הקשורים למשק המים או הביוב, לרבות פעולות מכירה, הולכה או אספקה;"
היתר דומה ניתן למועצות המקומיות בסעיף 14 לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש]
מכאן, ניתן להבין כי היטלי הפיתוח מוטלים על בעל המקרקעין מכוח חוקי עזר מקומיים אשר כל רשות מקומית מתקינה.
היטלי הפיתוח העיקריים הם: היטל סלילה (סלילה של כבישים ומדרכות), היטל תיעול (תעלות ניקוז מי גשמים), היטל ביוב (תשתית לניקוז ביוב), היטל צנרת מים (צינורות הולכת מי שתייה), היטל שטחים ציבוריים פתוחים (פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים)
מתי הרשות יכולה לגבות היטלי פיתוח:
בעבר, הייתה בתוקף הלכת אל עמי (ע"א 889/01 עיריית ירושלים נ' אל עמי ייזום השקעות ובנייה בע"מ, פ"ד נז(1) 889 (2002)) לפיה אם החיוב בהיטל הפיתוח הוצא בחלוף זמן סביר מסיום עבודת הפיתוח, הוא אינו תקף.
לפי הלכה זו, הרשות צריכה להוציא דרישה לתשלום היטל פיתוח בהקדם ולא לחכות מעבר לזמן הסביר לאחר סיום העבודות.
אולם, הלכה זו בוטלה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין עע"מ 2314/10 - עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ.
בית המשפט סבר, כי אין זה הגיוני שהעיריות לא יוכלו לגבות מחלק מבעלי הקרקעות את היטל הפיתוח רק מהסיבה שהם יתחילו ליהנות ממנו זמן רב לאחר סיום העבודות כי זה יצור מצב שחלק ישלמו וחלק לא. ולכן, נקבע בפסק הדין שהעיריות יערכו אומדן של כל ההוצאות כולל עבודות תשתית שטרם בוצעו וזכויות בנייה שטרם נוצלו מתוך הנחה שכל בעלי הנכסים ייהנו מהתשתיות בשלב מסוים. את הסכום יחלקו בין כל בעלי הנכסים וכל אחד ישלם במועד שבו הוא מתחיל ליהנות מהתשתיות.
מלבד עניין זה, אין באמת הסדרה בחוק או בפסיקה לגבי המועד בו הרשות גובה את היטל הפיתוח מבעלי הנחלות והקרקעות. בפועל, רשויות רבות מחכות לזמן מימוש הזכויות בנכס (מכירה, בקשת היתר בניה וכו'). ניתן לומר, כי זהו הצעד הנכון לעשות כי בכך מאפשרים לבעל הנכס לשלם כאשר יש בידיו משאבים כתוצאה ממכירת הנכס ובכך מקלים על התושבים.
בנוסף, רשויות רבות לא גובות היטלי פיתוח כאשר אדם מקבל נחלה בירושה, מהסיבה שירושה נחשבת להעברה מכוח דין ולא למימוש זכויות למרות שהבעלות עוברת לאדם אחר. אך, עניין זה לא מוסדר בחוק ולכן כל רשות מחליטה כעת על הסדר משל עצמה לעניין הגבייה.
לפי הפסיקה, ירושה היא "העברה לשמו של הנעבר, שמתהווה ונוצרת מכוח הוראה מפורשת בדין, ולא מכוח פעולה משפטית וולונטרית ואוטונומית של מעביר ונעבר". (ע"א 6126/98 - חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית)
גם בסוגיה של היטל השבחה יש דחייה של התשלום בעת ירושה.
לפי ס. 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965,
"השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
לפי סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, היטל השבחה ישולם לא יאוחר מהמועד בו החייב מימש זכויות במקרקעין נשוא ההיטל.
בס.1 לתוספת מוגדר מהו מימוש זכויות לעניין הנדון:
"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה:
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;
בפסק דין ע"א 6126/98 - חברת חלקה 510 בגוש 6043 נ' הועדה המקומית הסבירו שהעיקרון העומד מאחורי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הוא עיקרון המימוש:
" על פי עקרון המימוש אין מטילים ברגיל מס אם אין מימוש. רווח בלתי ממומש אינו ממוסה"
בפסק הדין מנו שלושה נימוקים לעיקרון זה:
- נזילות- דוחים את תשלום המס עד למועד המימוש בו לנישום יהיה כסף נזיל לתשלום המס.
- יכולת מדידה- במועד המימוש ניתן יהיה למדוד את הרווח שהופק.
- וודאות- במועד המימוש ניתן לדעת בוודאות שאכן נוצר רווח.
בנוסף, בפסק הדין הפנו לדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 15), התשמ"א-1980 שם יש רשימה המדגימה מהם העברות מכוח דין. ירושה כלולה ברשימה הזו ולכן יש פטור מהיטל השבחה כאשר הנחלה עוברת בירושה והגבייה נעשית רק בעת מימוש הזכויות בנכס.
ניתן לראות את הדמיון בין שני ההיטלים, שניהם תשלומי חובה אשר גובה הרשות המקומית עקב פעולה שהיא עושה למען בעל המקרקעין ומעלה, במישרין או בעקיפין, את ערך המקרקעין. שני ההיטלים הם תשלום עם זיקה ישירה לשירות שניתן. לכן, לדעתי אין סיבה שיהיה שוני ביחס להיטל השבחה לעומת היחס להיטלי פיתוח.
בנוסף, ניתן להחיל את עיקרון המימוש גם במקרה של היטלי פיתוח, אמנם היטלי פיתוח הם לא על רווח ישיר ממכירת המקרקעין, אך במקרה הזה ניתן להגיד שבמועד מימוש הזכויות אנחנו קרוב לוודאי נדע שהרשות אכן ביצעה את העבודות ונדע את הסכום המדויק אותו הרשות השקיעה בביצוע העבודות. בכך, למשלם ההיטל גם יהיה כסף נזיל והוא גם יוכל לשלם את הסכום המדויק ולא סכום מוערך.
לכן, לדעתי יש מקום להסדיר בחוק או בפסיקה את הנושא ולקבוע כי בעת הורשה של נחלה חקלאית, ההסדר יהיה דומה להסדר של היטל השבחה והתשלום יידחה עד למימוש הזכויות בנכס.
לסיכום:
היטלי הפיתוח אשר מוסדרים בחוקי עזר מקומיים הם הכלי של הרשות לגבות מבעלי המקרקעין תשלום עבור שירותים אשר תורמים לבעל המקרקעין ואשר הוא נהנה מהם. בגלל חשיבות השירותים הללו חשוב להסדיר את מועדי הגבייה.
ראוי שההסדר יהיה דומה להסדר של היטל השבחה בגלל הדמיון העובדתי בין שני ההיטלים ובגלל הנימוקים בגללם דוחים את תשלום היטל ההשבחה למועד מימוש הזכויות. לכן, כאשר נחלה חקלאית עוברת בירושה, ראוי לדחות את דרישת התשלום של היטלי הפיתוח. בעת מכירה של נחלה, כאשר למוכר יש אמצעים מספיקים לשלם באמצעות כספי המכירה, יהיה קל והגיוני יותר לגבות את היטלי הפיתוח יחד עם היטלי ההשבחה ככל שישנם כאלה.
אין לראות בכתבה זו כיעוץ משפטי, הכתבה באה לתת לקרוא מידע כללי בנושא אקטואלי בה עוסק משרדינו.
