באיזו מסגרת הוחלט על הצורך בבניה במושבים
תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35 שאושרה בממשלה בסוף שנת 2005 ומטרתה לתת מענה לצרכי הבנייה והפיתוח של ישראל תוך שמירה על שטחים פתוחים ועתודות הקרקע לדורות הבאים. עורכי התכנית הגיאוגרף פרופ' אריה שחר ז"ל והאדריכל פרופ' שמאי אסיף יצרו שפה תכנונית חדשה, המסמנת את מפת הארץ בחמישה סוגי מרקמים לפי אזורים שמשמעותם מאזורים מאפשרי פיתוח ועד אזורים מוטי שימור. התכנית שתוקפה ל-20 שנה קרי עד 2025 , עוסקת גם בתפרוסת אוכלוסייה ויש לה מנגנון עדכון כל 4 שנים, אך רק עתה לאחר שעברו כבר 10 שנים דנים בעדכון התכנית. לגבי לוח 2 מעתה לא יחכו 4 שנים לעידכון וניתן יהיה לעדכן אותו אחת לשנה
למה לתכנית יש השפעה על הישובים הכפריים?
בתקנון התכנית קיים "לוח 2", שכולל את רשימת כל הישובים הכפריים המתוכננים וליד כל ישוב יש מס' יחידות שניתן לתכנן בו עד שנת 2025 ומשמעות הדבר שלפי הלוח הקיים, קיימים עשרות ישובים שלא ניתן היה לתכנן ולבנות בהם וגם לו יחידה אחת נוספת. בתנוכת כפרי האיחוד החקלאי מסבירים שעדכון לוח 2 יתקן את המצב ויאפשר לרבים מבעלי נחלות לתכנן את היחידה השלישית בשטח המגורים בנחלה. ההקפאה גרמה נזק לצמיחה הטבעית בישובים, להזדקנות אוכלוסייה ולהשתת עלויות כבדות על מספר מצומצם של משפחות שנושאות בנטל אחזקת הישובים הכפריים.
בכל מקרה ובהנחה שהמועצה הארצית לתכנון ובניה תאשר את המלצות הולנת"ע יידרשו הישובים הכפריים לייזום תכנית שתאפשר תכנונית את מה שיאושר במועצה הארצית. לדברי עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל האיחוד החקלאי, משמעות הדבר היא תכנית שתאפשר ליצור זכויות בנייה בשטח מגורים שיוכל להיות רק בגודל של עד שתיים וחצי דונם בשטח רציף באזורים שאינם אזורי עדיפות או בשטח לא רציף כשאין שטח רציף.
האם יש הבדל מבחינת תוספת היחידה השלישית בנחלה בין יישובי המרכז לפריפריה?
המלצות הולנת"ע עושות הבחנה בין אזורי הצפון והדרום ואזורי המרכז, חיפה וירושלים. בעוד בצפון ובדרום היא ממליצה להגדיל את זכויות הבנייה ללא קשר למה שקיים בלוח 2 ולהוסיף על לוח 2 בכל ישוב תופסת מספרית השווה לערכה במספר הנחלות המתוכננות, הרי שבאזורי הביקוש ההגדלה מצומצמת ומתייחסת רק להשלמת יחידות דיור לצורך תכנון היחידה השלישית ולא יותר מכך. עו"ד דודו קוכמן מציין כי מדובר בפשרה בין אינטרסים שונים ויחד עם זאת כמו שצוין, מנגנון העדכון של תמ"א 35 יכול להיפתח כל 4 שנים וניתן יהיה בעתיד לתקן עיוותים שנוצרו. לוח 2 תיקן גם רשימה של קיבוצים שבהם ההגדלה היא שמית למספר קיבוצים ספציפיים שחייבו החרגה נוספת מהעדכון המוצע בלוח 2. לפי מצב ההתפתחות היום של אותם קיבוצים שאינו מאפשר להם לצמוח דמוגרפית לולי התיקון המוצע.
כמה יצטרך מושבניק שירצה לבנות יחידה שלישית למינהל מקרקעי ישראל
רבים עושים בלבול בין ההיבט התכנוני שקשור למוסדות התכנון לבין החלק הקנייני שמתייחס לרמ"י. מועצת מקרקעי ישראל קיבלה החלטה (979 שעודכנה לאחרונה להחלטה 1399) המאפשרת היוון זכויות מגורים בנחלה, כולל בניית זכויות בניה מעבר לקיים היום ובתנאי שבעלי הזכויות ישלמו 33% מהערך השמאי אם הם רוצים להוון את זכויות המגורים הקיימות והעתידיות. החלטה 979 הותקפה בבג"ץ מסיבות שונות ועל ידי גורמים שונים אך אושרה, למעט המועד הקובע בקיבוצים ששונה. קוכמן מסביר כי ההחלטה מאפשרת גם פיצול זכויות מגורים ובתנאי שלפחות יחידת מגורים אחת תישאר צמודה לנחלה, קרי לא ניתן יהיה לפצלה מהיחידה החקלאית
מה משמעות ההחלטה למי שבנה?
בנחלה נכון להיום, ניתן לבנות שלוש יחידות מגורים ועד שני בתים ובסה"כ 375 מ"ר, אך הם לא מהוונים. תשלום ההיוון למנהל שמכונה "דמי רכישה" הינו תשלום עבור 49 שנים ונכסים מהוונים פטורים מתשלום דמי הסכמה למנהל.
לדברי עו"ד קוכמן, האפשרות להוון זכויות ולתכנן יחידה שלישית, תאפשר לצמצם את המתחים המשפחתיים שנוצרו בשל העובדה שעד כה נחלה לא ניתנה לפיצול ובשל כך או שהועברה בהורשה לילד אחד, החלטה שגרמה למתחים או שנמכרה והדבר גרם צער להורים שרצו המשכיות וגם חייב תשלומי מס גבוהים בגין המכירה. החלק החקלאי ויחידת מגורים צמודה אחת תמשיך להיות יחידה שלא ניתנת לפיצול, אך בעלי הזכויות בנחלה יוכלו להוון לראשונה את זכויות המגורים ולפתור תמורת תשלום נכבד מגורים לעוד שני ילדים שניתן יהיה בתכנית להפרידם מהנחלה והם יהפכו לחלקות מגורים עצמאיות. הדבר כשיתממש יצור פוטנציאל של יחידות מגורים בהתיישבות שיכול להגיע בשנים הבאות באזור המרכז לכמה אלפי יחידות מגורים ולא יותר מכך.
בכל אופן, עו"ד דודו קוכמן מסביר כי מדובר על החלטה שתסייע לצמיחה הדמוגרפית של ישובים רבים ובעיקר באזורי פריפרייה, בנגב ובגליל אך גם תסייע להתפתחות הדמוגרפית הטבעית במרחב הכפרי בכלל.יישום ההחלטה יחסוך את הקמתם של שכונות מגורים נוספות בישובים הכפריים, ימנע פגיעה בשטחים חקלאיים ויאפשר ניצול מיטבי של קרקעות המיועדות כבר למגורים ולכן זמינות לבניה. אנו מקווים כי הצעדים השונים שעושה קבינט הדיור והחלטה זו יהוו תמריץ למדינה להפסיק לספסר בקרקעות, דבר שיסייע באופן ישיר להורדת שוק מחירי הדיור.
כמה זה יעלה למי שרוצה ויכול להוון?
מי שרוצה להוון יכול לכאורה להוון את כל זכויות המגורים הקיימות והפוטנציאליות בנחלה תמורת תשלום למנהל של 33% "דמי רכישה" ) מהערך שיקבע השמאי הממשלתי. בנוסף עלולים לחול על הנחלה תשלומים נוספים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. קוכמן מסביר כי נחלה שנמכרה מה-1.1.93 ואילך ושולמו עבורה דמי הסכמה יפחת התשלום לדמי הרכישה לסך 20% מהערך השמאי. נחלות שנמכרו במועד מוקדם יותר ושולמו עבורם דמי הסכמה הדבר יבוא גם בחשבון ובתנאי שדמי הרכישה בכל מקרה לא יפחתו מ-20%. אין עדיין ערכים כספיים שעל פיהם יחושבו דמי הרכישה אך מדובר בתשלומים גבוהים ביותר באזורי ביקוש.
מה לגבי אזרחים שירצו לרכוש בית במושב. האם יוכלו לרכוש את אותה יח' שלישית? ואם כן אז כיצד? מי ישלם דמי היוון
עם תשלום דמי הרכישה לזכויות המגורים כולן, או ליחידת מגורים מפוצלת אחת או אפילו שתיים, ניתן יהיה למכור את זכות המגורים והיא תהפוך ליחידה סחירה.
האם יחולו הנחות אזור?
כמובן. הנחות אזור יחולו בהתאם לכללים החלים באזורי הנגב והגליל, באזורי עדיפות ב', א' וצמודי גדר. זאת למעט התשלום של 3.75% המהווים מעין דמי כניסה וחלים על כל האזורים בארץ.
האם זה משתלם בכל מקרה למושבניקים לעשות יחידה שלישית?
בחלק מהנחלות, הבתים נבנו כך שלא ניתן לבנות יותר משתי יחידות, בחלק מהנחלות אין מספיק שטח למגורים שיאפשר תכנון של יחידה שלישית. המחירים הגבוהים במרכז הארץ יותירו הרבה מאוד נחלות שיש בהם פוטנציאל, ללא ביצוע בשל מחיר ההיוון שכבר היום הוא גבוה ביותר. הורים ישמחו לסייע לילדיהם לפצל זכויות בתשלום, אך לא בטוח ששהילדים יישארו שם לנצח וזאת בשל נסיבות אישיות (גירושין כדוגמא) וההורים עלולים למצוא את עצמם עם שכן זר לחלוטין בצמוד לנחלתם.
מתי אפשר לשלם למנהל את ההיוון?
המנהל לא ערוך נכון להיום ליישום החלטה 979 שהתקבלה כבר לפני כעשר שנים (2007) ומחליפותיה עד החלטה 1399 שאושרה בסוף שנת 2014 ובעלי זכויות בנחלה שמבקשים לשלם דמי רכישה ולהוון את זכויותיהם לא יכולים לעשות זאת. המנהל טוען שהוא עוסק בפיילוט, שאין לו כוח אדם ושהוא מכין את התשתית ליישום ההחלטה אך אי קיום החלטת המועצה גורמת נזק רב למי שמבקשים לבנות יותר מ-375 מ"ר, למי שרוצים למכור את זכויות המגורים וכמובן למי שרוצה להוון את זכויות המגורים ועל כך יש כבר פניות מעורכי דין וייתכנו אף תביעות משפטיות.
עו"ד דודו קוכמן מסביר שההחלטה התכנונית, לכשתאושר במועצה הארצית, תהווה פלטפורמה להחלטה הקנינית (החלטות מועצת מקרקעי ישראל) שקיימת אך לעת עתה לא מתבצעת.
מה צפוי עכשיו
החלטת המועצה הארצית דרושה אישור של ממשלת ישראל. גם אחרי שהתכנית תאושר תידרש הכנת תכנית מתאר מקומית או אזורית שזה מחייב הליך של הכנת תכנית. לבסוף מזכיר עו"ד דודו קוכמן כי היחידה השלישית, גם אם תאושר היחידה השלישית מבחיינה תכנונית היא תהיה כרוכה בתשלום וקצב הקליטה לא צפוי להיות גדול באזורי הביקוש שכן העלות הצפויה תהיה גבוהה ביותר. בניגוד לתפיסה הרווחת, חשוב להבין שאין מדובר במתנה ואף לא בהקצאת קרקע נוספת אלא בהוספת זכויות בניה על קרקע קיימת לבנייה.
מה נדרש מהישוב אם וכאשר תאושר היחידה השלישית
עו"ד דודו קוכמן מסביר שהישוב יידרש להכין תב"ע שתאפשר הקמת יחידה שלישית או פיצול יחידות מגורים שכן ללא תב"ע תואמת לא ניתן יהיה לייצר את מה שמוצע בלוח 2. הרפורמה בתכנון תסייע מאוד שכן מה-1.1.2016 מוסדות התכנון חייבים לעמוד בלוח זמנים לאישור תכניות. כמו כן בהנחה שסוף סוף אחרי עשר שנים שבה קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטות תהיה תשתית ויוקצה כוח אדם ליישום ההחלטה, קרי לתשלום דמי הרכישה שיאפשרו את היוון הזכויות ופיצולן על פי תכנית, כי אז יהיה ניתן ליישם את התכנית.
האם זה יעלה או יוריד מחירי נחלות
ההחלטה עלולה בשלב ראשון להעלות את מחירי הנחלות שכן מדובר על פוטנציאל בנייה גדול יותר. כמו כן תשלום דמי הרכישה יחסוך בעתיד תשלום דמי הסכמה למינהל שהיווה מרכיב כבד למוכרי זכויות.
