תוספות בניה למגורים וחקלאי בנחלות / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

נוהל עבודה  B 37.15 - תוספות בניה במגזר החקלאי - מגורים ומבנים חקלאיים בנחלה: ביום 30.5.2021 פורסם נוהל עבודה חדש בנושא תוספות בניה למגורים ולמבנים חקלאיים בנחלות.

החידושים בנוהל העבודה:

1. הצורך באישור האגודה ליח"ד רביעית ואילך.
2. תוספת בניה במסלול "דמי חכירה" תהיה ללא הפרשת חלף היטל השבחה.
3. פטור מתשלום לאנשים עם מוגבלויות.     

ניתוח הוראות מרכזיות בנוהל העבודה:

1. תוספת בניה למבנה חקלאי - פטורה מתשלום דמי היתר לרמ"י.
2. בבנייה למגורים ניתן לבקש תוספת זכויות בניה בשני מסלולים:   
   מסלול ראשון - יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' באחד מהמסלולים שלהלן:

מסלול "דמי חכירה" - תשלום 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת קיבולת בניה בסיסית למגורים (375 מ"ר) - לאחר תשלום דמי החכירה יקבל בעל הנחלה שלוש הטבות:  

א. קיבולת בניה של 375 מ"ר - לניצול בין יחידות הדיור ללא תשלום מעבר  ל- 160 מ"ר בשתי יחידות ועד לסך כולל של 375 מ"ר. מעבר לקיבולת זו ישולם 91% דמי היוון בגין זכויות בניה למגורים.

ב.   פיצול מגרשים - התשלום בגין פיצול מגרש יעמוד על סך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל ותשולם תוספת של 29.25% + מע"מ עבור 160 מ"ר ובגין הפוטנציאל ישולם 33% + מע"מ.

ג. ביטול רצף בין דורי - אפשרות בנייה של יחידות דיור בנחלה עבור בעל הנחלה וקרובו (אין צורך להוכיח שקיים נכד נשוי או הורה שהוא בעל הנחלה או היה על הנחלה ומתגורר בנחלה ביחד עם הבן והנכד הנשוי).

מסלול "דמי רכישה" - תשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני (תוספת תשלום בסך של 29.25% + מע"מ לאחר תשלום דמי חכירה לפי השומה שנקבעה לדמי חכירה ותשלום של 33% + מע"מ משומה פרטנית לזכויות בתב"ע הקיימת מעבר ל- 375 מ"ר בתוספת פוטנציאל תכנוני) ויתקבלו ההטבות שלהלן:

1. רכישה של מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות.
2. פיצול מגרשים מהנחלה ללא עלות דמי היוון לרמ"י (יחול היטל השבחה).
3. פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.
4. אפשרות להשכיר בתים בנחלה.
5. היוון חלקת המגורים.     

מסלול "הנחה" עבור עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93 - בעלי נחלות שחתמו על הסכם רכישה לאחר יום 1.1.93, זכאים לשלם דמי רכישה בסך של 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות, במקום לשלם 33% + מע"מ.

מסלול "הנחה" עבור עסקאות שבוצעו לפני 1.1.93  - בעלי נחלות שחתמו על הסכם רכישה לפני יום 1.1.93, זכאים לקיזוז סך של 80% מדמי ההסכמה בצירוף הצמדה,  משומת דמי הרכישה שתומצא במסגרת יישום ההחלטה, אך התשלום לא יפחת מ- 20% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

3. הגשת בקשה להיתר בניה לאחר תשלום "דמי כניסה" - במקרה שבו בוצעה כניסה להחלטה במסלול "דמי כניסה" ושטח חלקת המגורים בעת הכניסה להחלטה היה קטן מ- 2.5 דונם ולאחר מכן השטח של חלקת המגורים הוגדל - חובה להשלים את התשלום בגין הגדלת חלקת המגורים עד ל- 2.5 דונם.    

דוגמא:
חלקת המגורים בשטח 1.6 דונם - בוצעה כניסה להחלטה ושולם בגין 3.75% + מע"מ סך של 200,000 ₪. לאחר מכן אושרו תב"ע ותצ"ר ושטח חלקת המגורים גדל ל - 2.5 דונם. בשלב זה צריך יהיה לשלם את התוספת בגין 3.75% + מע"מ עבור השטח שהתווסף בסך של 900 מ"ר, בעת הגשת הבקשה להיתר בניה. מצב זה יביא לכך שניתן יהיה לבנות על כל החלקה בשטח 2.5 דונם את הקיבולת שאושרה לאחר תשלום 3.75% + מע"מ בסך של 375 מ"ר. בגין כל מ"ר מעבר ל- 375 מ"ר ישולם 91% דמי היוון.

4. הגשת בקשה להיתר בניה לאחר תשלום "דמי רכישה" - לא ייגבה תשלום נוסף עבור מימוש זכויות בניה למגורים (ישולמו דמי היוון עבור פל"ח). תיערך בדיקה כי הבניה מבוצעת בשטח שנרכש בעת הכניסה להחלטה (השטח המסומן במפה המצבית כחלקת מגורים).

מסלול שני - נוהל עבודה B 37.15 - תוספת בניה במגזר החקלאי -

מסלול בניה למגורים ללא תשלום -

יחידה ראשית - לבעל הנחלה בשטח עד 160 מ"ר ברוטו (עיקרי ושירות).
יחידה שניה - לדור ההמשך עד 160 מ"ר ברוטו.
יחידת סמך - בשטח עד 55 מ"ר ברוטו, בכפוף לכך שבנחלה מתגוררים שלושה דורות.
תוספת בניה עבור בעלי מוגבלויות - לא ייגבה תשלום דמי היוון עבור בקשה לבנייה חדשה או בקשה לתוספת בניה, עבור שטח שלא יעלה על 50 מ"ר. סעיף זה יחול על בעל הנכס או קרוב מדרגה ראשונה המתגורר דרך קבע בבית.

דגשים להגשת הבקשה להיתר:

1. בעת הגשת בקשה ליחידת סמך יש להוכיח התגוררות של שלושה דורות בנחלה ולהמציא תצהיר אגודה בהתאם לנוהל העבודה.
2. יש לצרף תצהיר בדבר מצב המקרקעין ועל כן - אין להגיש בקשה להיתר כאשר קיימים שימושים חורגים או שוכרים בנחלה (נושא מתן היתר עבור השכרת בתים בהיתר נמצא בתהליך עבודה מול רמ"י).
3. במקרה שבו מסמנים מבנים להריסה בהיתר (מסומן בצהוב בבקשה להיתר), מתחייב בעל הנחלה להשלים את ההריסה בתוך שנתיים ממועד אישור הבקשה להיתר ברמ"י.
4. במקרה שבו הסוכנות היא צד להסכם המשבצת, יש להחתים את הסוכנות.
5. בקשה להיתר למבנה חקלאי - יש להחתים את משרד החקלאות. משרד החקלאות לא יחתום על בקשה להיתר אם לא קיימת פעילות חקלאית בנחלה. גודל המבנה ייקבע בהתאם להיקף הפעילות החקלאית. הריסה של מבנים חקלאיים שנבנו לפני 1965 תבחן בכל מקרה לגופו. העיקרון הוא שמבנים שנבנו לפני 1965 וניתן להוכיח את קיומם בתצ"א ולא בוצע בהם שינוי, לא תידרש הריסה.    
   ההמלצה היא לא להרוס מבנים חקלאיים היסטוריים שקיימים לפני 1965, אם אין צורך בהריסה לצורך בניה בנחלה, שכן לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה למבנים אלה כיום אם לא מתקיימת בנחלה פעילות חקלאית. בנוסף, אין לבצע שינויים במבנים אלה או להחליף קירות או גג, שכן פעולות אלו יביאו לכך שתידרש הריסה של המבנים אם לא ניתן לקבל עבורם היתר בניה. גם הריסה של סככה או מחסן חקלאי היסטורי ובנית מבנה חדש על אותו קונטור (מסגרת), נחשבת פעולה שנדרשת בגינה היתר בניה.
6. במקרה שבו בעל הנחלה נכנס להחלטה באחד המסלולים ("דמי כניסה"/"דמי רכישה") ונחתם הסכם חכירה ישיר בין בעל הנחלה לרמ"י - אין צורך באישור האגודה והסוכנות (במקרה של הסכם משולש) לתוספת בניה בחלקה א'.
7. הוספת יחידת דיור רביעית ואילך מותנית בהסכמת האגודה.
8. בניה בנחלות בהן חלקת המגורים גדולה מ- 2.5 דונם -

1. רכישה של השטח מעבר ל- 2.5 דונם, יאפשר פריסה מיטבית של שלוש וארבע יחידות ופיצול של מגרשים ובניית מבנים לפל"ח.
2. רכישה של השטח מעבר ל- של 2.5 דונם, אפשרי רק בנחלה שחלקת המגורים שלה גדולה מ- 2.5 בתב"ע שאושרה לפני 27.3.2007.
3. בעת הגשת בקשה להיתר בניה בטרם כניסה להחלטה, בעל הנחלה יידרש לחתום על התחייבות לפיה - בעת כניסה להחלטה ככל ולא ניתן יהיה להכניס את בתי המגורים והמבנים לפל"ח לתוך חלקת המגורים בשטח 2.5 דונם, בעל הנחלה מתחייב לרכוש את השטח מעבר לחלקת המגורים חלקו או כולו בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ, בגין השווי של החלק הנוסף שיירכש.       
4. בעת הגשת בקשה להיתר בניה, חשוב לתכנן את המבנים למגורים ולפל"ח בשטח של 2.5 דונם או מעבר ולבחון את הכדאיות הכלכלית לרכישת השטח מעבר
   ל- 2.5 שמחושב לפי סך של כ- 20% - 15% משווי מ"ר למגורים בקדמת הנחלה (לדוגמא: שווי מ"ר למגורים עיקרי בקדמת הנחלה 7,000 ₪ כולל מע"מ, השווי בעורף יעמוד על כ- 1,400 ₪ כולל מע"מ למ"ר ורכישה של 1 דונם תעמוד על
   כ- 1.4 מיליון ₪).
5. בעת הגשת בקשה להיתר בניה מומלץ להכין תכנית בינוי ולבצע העמדה של  שלוש וארבע יחידות בחלקת המגורים כולל שבילי גישה לפיצול מגרשים וכן לבצע תכנון של הפוטנציאל למבני פל"ח ובהתאם לכך למקם את המבנה המבוקש בהיתר.
6. ההמלצה היא להגיש בקשה לפיצול מגרש מנחלה לאחר סיום שלב שלד וגג של בית המגורים המבוקש בהיתר, אם מעוניינים לפצל מגרש גדול מ- 350 מ"ר במרכז הארץ (בפריפריה ברוב המקרים אין מניעה לפצל מגרש פנוי בשטח של
   כ- 500 מ"ר).     
7. בעת הגשת בקשה להיתר יש לבחון את מצב המבנים בנחלה ולבצע השוואה בין הבנוי בפועל להיתרי הבניה ולתכן את קיבולת הבניה הבסיסית למגורים (375 מ"ר) בחלוקה בין המבנים הקיימים והעתידיים.
8. לשים לב בעניין זה, כי הגשת בקשה לבית מגורים שני בנחלה, בטרה כניסה להחלטה במסלול "דמי חכירה", תביא לכך שינוצלו זכויות הבניה בסך 160 מ"ר עבור בית שני וככל ובעתיד תבוקש בניה עבור בית שלישי נפרד, לא ניתן יהיה לבנות את הבית השלישי ככל ולא תבוצע כניסה להחלטה ככל ולא מתגוררים בנחלה שלושה דורות.
9. מי יבנה ראשון?  - בנחלה שבה נבנו שני בתים מגורים בשטח של 160 מ"ר כ"א ויותר, לאחר כניסה להחלטה במסלול "דמי חכירה" תיוותר קיבולת בניה של 55 מ"ר לניצול בבית השלישי ומעבר לכך צריך יהיה לשלם 91%. בנושא זה ערכתי מספר הליכי גישור בין הורים לילדים, כאשר הילד הראשון שבנה את הבית השני ניצל את קיבולת הבניה הבסיסית ללא תשלום בסך 160 מ"ר עבור הבית שני      ועל כן נותרה קיבולת של 55 מ"ר בלבד עבור היחידה השלישית. במקרה זה הילד שבונה את הבית השלישי ומבקש לבנות בית מגורים בשטח של 160 מ"ר, יידרש לשלם דמי היוון עבור 105 מ"ר, לדוגמא בסך של 7,000 ₪ למ"ר, מה שיטיל עליו חבות של 735,000 ₪ בזמן שאחיו שבנה את הבית השני לא נדרש לשלם כל תשלום עבור 160 מ"ר. בהליכי גישור בנושא זה נדרשתי למצוא פתרונות יצירתיים על מנת לגשר על מחלוקות בין אחים שמערכת היחסים ביניהם התערערה נוכח השאלה - האם האח שבנה ראשון צריך לזכות בכל קיבולת הבניה ללא תשלום או שיש לחלק אותה בין שני האחים?. הפתרון בסופו של יום הביא לכך שחילקנו את הקיבולת של 215 מ"ר (160 + 55) שנרכשה במסלול "דמי חכירה", בין שני הילדים, כך שהילד שבנה ראשון שילם לאחיו מחצית מהיתרה לאחר ניצול של 55 מ"ר שנותרו לאחר תשלום "דמי חכירה":      

דוגמא:
בכניסה להחלטה במסלול "דמי חכירה" שולם סך של 200,000 ₪ וניתנה קיבולת בניה של 375 מ"ר.   
160 מ"ר - נוצלו בבית הראשי של ההורים.
160 מ"ר - נוצלו בבית השני.       
55 מ"ר - ינוצלו בבית השלישי.    

הפתרון בגישור:
215 מ"ר - קיבולת בניה עבור הבית השני והשלישי.
מחצית = 107.5 מ"ר.     
55 מ"ר - קיבולת שנותרה לניצול בבית השלישי מתוך 375 מ"ר.      
האח שבנה ראשון ישלם לאח שבונה שני כך: 107.5 מ"ר - 55 מ"ר = 52.5 מ"ר.
התשלום בפועל - 52.5 מ"ר X 7,000 ₪ למ"ר = 367,500 ₪.

10. לאור העובדה כי שווי מ"ר בניה למגורים עולה במהלך שנים וככל ולא ניתן יהיה להכניס את המבנים למגורים ופל"ח לתוך השטח של 2.5 דונם בעת כניסה להחלטה, בעל הנחלה עשוי להיות מחויב בתשלום דמי היוון גבוה לעומת התשלום שישולם כיום.
11. לאחר שבחנו נושא זה בנחלות באזורים שונים עולה, כי קיימת כדאיות כלכלית לרכוש כבר כיום את השטח מעבר ל- 2.5 דונם (ככל ואושר בתב"ע לפני 27.3.2007), לאור העובדה כי כיום אושרה יחידה שלישית בנחלות ויחידה רביעית נמצאת "מעבר לפינה" ולא ניתן לדעת אילו שינויים יחולו בהחלטה בעתיד וככל ולא ניתן יהיה לרכוש את השטח מעבר ל 2.5 דונם הדבר עשוי למנוע בניית יחידות דיור נוספות בעתיד.     

9. הודעה והתחייבות בעניין תוספת בניה למגורים - בעת הגשת בקשה להיתר במסלול של ההחלטה הקיימת כיום (160/160/55 ומעבר לכך 91%) ולא במסלול של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' - בעל הנחלה נדרש לחתום על טופס התחייבות לפיו הוא מודע לכך שיש לו אפשרות לבחור בין שני המסלולים ובכל מקרה שבו הוא יבצע את הבניה במסלול הקיים וישלם דמי היוון בגין תוספת הבניה מעבר ל - 160 מ"ר, לא תבוצע התחשבנות בגין הסכום ששולם (הסכום לא יקוזז מהשומה בעת הכניסה להחלטה), אלא שבעל הנחלה יהא זכאי לקיבולת שרכש בנוסף לזו שתירכש בעת הכניסה להחלטה.       

דוגמא:
1.7.20211 - בעל נחלה מגיש בקשה להיתר במסלול קיים לבניית תוספת בניה של 100 מ"ר ליחידה ראשית, החישוב יתבצע כלהלן:        
160 מ"ר ברוטו - ללא תשלום.    
100 מ"ר (נניח שמדובר בשטח עיקרי) ישולם לפי 7,000 ₪ למ"ר = 700,000 ₪.
1.1.2022 - בעל הנחלה מבקש להיכנס למסלול "דמי חכירה" ולשלם 3.75% + מע"מ - החישוב יתבצע כלהלן: 
שווי חלקת המגורים עם קיבולת בניה בסיסית למגורים (ללא פיתוח ומע"מ) =
 5,000,000 ₪.   
חישוב דמי כניסה - 5,000,000 ₪ X 3.75%X 1.17 = 220,000 ₪ (מעוגל).     
התוצאה - בעל הנחלה יקבל קיבולת בניה של 375 מ"ר בתשלום סך של 220,000 ₪ + קיבולת בניה עליה שילם בסך 100 מ"ר.

10. תוספות בניה בתשלום -

1. לאחר תשלום "דמי כניסה" - מעבר לקיבולת של 375 מ"ר ישולמו דמי היוון בסך של 91% ולא יופרש חלף היטל השבחה.
2. לאחר תשלום "דמי כניסה", ניתן לבחור במסלול של השלמה ל- "דמי רכישה", במקום תשלום של 91% עבור זכויות בניה מעבר ל 375 מ"ר.
3. הנחות אזורי עדיפות לאומית – ההנה תחול על תשלום 91% מעבר ל- 375 מ"ר או בגין דמי רכישה בסך של 33% + מע"מ. לא תחול הנחת אזור בגין מסלול "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ.      

11. בקשה לתוספת ממ"ד  - לא ייגבה תשלום בגין תוספת ממ"ד לבית קיים עד 20 מ"ר. הפטור יינתן גם בהריסת דירה קיימת ובנית יחידת דיור חדשה במקומה. בבניית בית חדש הממ"ד נכלל בשטח של 160 מ"ר ברוטו (עיקרי ושירות).
12. בקשה להיתר ליחידה שלישית - בקשה להיתר ליחידת שלישית ללא קיר משותף ומעל 55 מ"ר - אפשרי רק כאשר קיימת תב"ע שקובעת הרכב יחידות דיור של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים.
13. דמי שימוש  -

1. בגין היחידה הראשית - לא ייגבו דמי שימוש כאשר קיימת חריגת בנייה מעבר
   ל- 160 מ"ר אלא רק דמי היוון עבור הסדרת השטחים מעבר ל – 160 מ"ר. ככל ובעל הנחלה יבקש ליישם את ההחלטה, לא ניתן יהיה להסדיר את קיבולת הבניה במסגרת הכניסה להחלטה, אלא שיש להסדיר את המבנים בהיתר ולשלם עבור השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ולאחר מכן ליישם את ההחלטה. התנאי האמור מתקיים גם במסלול "דמי רכישה".
2. בגין היחידה השניה - בגין השטח המבונה עד 160 מ"ר ישולמו דמי שימוש עבור שנה אחת. כאשר קיימים בנחלה שימושים חורגים ישולם עבור שנתיים. דמי שימוש נגבים בהתאם לנוהל הסדרת הפרות במגזר החקלאי (B 90.07). מעבר
   ל- 160 מ"ר יחויב בתשלום דמי שימוש מלאים עד 7 שנים. בנוסף יש לשלם דמי היוון עבור הסדרת שטחים מעבר ל- 160 מ"ר.
3. בגין בניה על בסיס היתר שניתן עד ליום 31.3.1980 עד ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא חתימת רמ"י, לא ייגבו דמי שימוש או דמי היתר - סעיף זה רלוונטי עבור מבנים שנבנו בטרם המועד שלעיל ולא קיימת חתימת רמ"י על הבקשה להיתר.
4. התחשבנות בגין היטל השבחה -  כאשר שולמו דמי היוון מלאים בסך 91% עבור תוספת בניה, יש להציג לרמ"י את הקבלה על תשלום היטל השבחה ודמי ההיוון יחושבו לסך שלא יפחת מ 46% (עם הנחת אזור).
5. החזר כספי בגין תוספת בניה שלא מומשה בפועל  - ניתן להגיש בקשה להשבת כספים אם התקבל אישור מהועדה המקומית כי לא ניתן לממש את הבקשה או חלק ממנה.

14. בריכת שחיה - שטח בריכת השחיה יחויב בתשלום ולא ייכלל בשטחים הפטורים מתשלום.