תיקון 5 לתמ"א 35 - סיכום דיון מועצה ארצית לתכנון 2.7.2024 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

1. ביום 2.7.2024 התקיימה ישיבה של המועצה הארצית לתכנון שעל סדר יומה אישור תיקון 5 לתמ"א 35 (תמ"א 35/ 5). המועצה הודיעה כי היא מברכת על קידום התוכנית שנעשתה תוך שיתוף פעולה בין המשרדים השונים כולל תנועות ההתיישבות. המועצה החליטה להעביר את התוכנית להערות הועדות המחוזיות בהתאם לסעיף 52(א) לחוק התכנון והבניה וזאת לתקופה של חודשיים.
2. לעניין המועד שבו עומד להיות מאושר תיקון 5 שאלה שמעסיקה רבים במגזר החקלאי שכן אישור התוכנית ישפיע על המגזר החקלאי בהיבטים רבים, נסביר כי בהתאם לסעיף 53 לחוק התכנון והבניה הליך אישור התוכנית בממשלה הוא כלהלן:
   1. לאחר שתתקבל התייחסות מצד הוועדות המחוזית התוכנית תועבר לאישור הממשלה, יחד עם הערות הועדות המחוזיות, והממשלה רשאית לאשרה ללא שינוי או לאחר דיון חוזר במועצה, לאשרה בשינוי או לדחותה.
   2. במקרה שבו הגישה המועצה הארצית לממשלה תכנית לאישור ומתקיימים בתוכנית כל התנאים שיפורטו להלן, יראו את התוכנית כמאושרת בידי הממשלה בתום ארבעה עשר ימים מהמועד שהוגשה לה, אלא אם כן ביקש חבר הממשלה, במהלך התקופה האמורה, להביא את התוכנית לדיון בממשלה, והתנאים הם כלהלן:
      1. התוכנית כוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או ביצוע עבודה לפיהן, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או ביצוע העבודה.
      2. התוכנית כוללת הוראות הדרושות לביצוע תשתית, שמיקומה נקבע בתוכנית מתאר ארצית שאושרה;
      3. התוכנית אינה סותרת תכנית מתאר ארצית שאושרה.
3. כלומר,אנו נמצאים בפתחו של עידן חדש, שמשמעותו מהפכה של ממש בכללי הבנייה במגזר הכפרי לפי תיקון 5 לתמ"א 35 שעומד להיות מאושר כפי הנראה עוד בשנת 2024. כמובן שהדרך עוד ארוכה עד אשר ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכח תיקון 5 שכן מדובר בתוכנית ארצית שיש לאשר מכוחה תוכניות מפורטות במועצות האזוריות או ביישובים.
4. נסביר להלן את השינויים בתיקון 5 שאושרו בישיבת המועצה על מנת שנציגי היישובים ובעלי הנחלות יבינו היטב את הוראות התוכנית ויוכלו להתחיל בהכנות ברמה הכללית והפרטית, עת העידן החדש מתרחש על המגזר הכפרי.

עיקרי החלטת המועצה מיום 2.7.2024:

1. בישיבתה מיום 7.6.22, החליטה המועצה הארצית להורות על עריכת שינויים חשובים בתמ"א 35 תיקון 5, בנוגע לישובים הכפריים אשר יקבע עקרונות לפיתוחם, אופן הרחבתם, יקבע את ערכי הצפיפות והיקף יחידות הדיור בהם, תוך הבחנה בין מרכז לפריפריה ובהתייחס, בין היתר, לשמירה על אופיים הכפרי של הישובים והמרחב, ערכי השטחים הפתוחים,החקלאות, הנוף והמורשת.
2. תיקון 5 יקבע את אופן המענה להיקף ולמגוון יח"ד במטרה לאפשר, תמהיל אוכלוסייה
   רב-דורי,לרבות דיור מוגן ויבחן את הישובים הכפריים המצויים בצמידות לישובים עירוניים והממשק ביניהם, בראיה ארוכת טווח, מתן מענה לגידול וצמיחה רב דורית ביישובים הכפריים, תוך שמירה על ייחודם, במקביל לייעול השימוש בקרקע ושמירה על החקלאות והמרחב הפתוח זאת תוך הבחנה בין אזורים.
3. השינוי מגדיר את כללי המסגרת לתכנון ביישובים הכפריים בהיבטים של גודל ישוב בראיה ארוכת טווח ובהתייחס לצפיפות, תמהיל יחידות הדיור, ותוספת השטח לבינוי, הקמת בתי דיור מוגן בישובים הכפריים, על מנת לאפשר לתושבי המועצות האזוריות להישאר בקהילה וכן כמענה לצורך הארצי במגוון פתרונות דיור לגיל השלישי.
4. לאור ההערות שנשמעו בדיון בנוגע לחשש מקיפאון תכנוני שייווצר בשל הצורך במסמך היישובי (ראה הרחבה להלן בנושא "המסך היישובי"), מסמכי התוכנית יתוקנו כך שמוסד תכנון יהיה רשאי להחליט על הפקדתה של תכנית לתוספת יחידות דיור בשטח מיועד לבינוי למגורים טרם אישורו של מסמך יישובי בתנאי שלא חלפו 3 שנים מיום אישור שינוי 5 ובתנאי שהסך המצטבר של תוספת יחידות הדיור בישוב, בתוכניות שיוחלט על הפקדתן בתקופה זו, לא יעלה על 50 יח"ד.
5. ביישובים המונים 0 - 2100 נפש היקף יחידות הדיור יעמוד על 700 יח"ד.
6. באזורי הביקוש המוגדרים "אזור א'" (מרכז, ירושלים, תל אביב), לא יתאפשר מעבר גורף מדגם יישוב 8 (ישוב קטן) לדגם יישוב 7 (יישוב בינוני) לאור כך שהיקף היחידות בתיקון 5 יאפשר להכפיל ואף יותר מכך את יחידות הדיור ולאור כך שמדובר באזורי ביקוש ואין הצדקה לאפשר מעבר גורף אלא במקרים מיוחדים.
7. מגבלה של עד 6 בתי דיור מוגן בתחום מועצה אזורית באזור ג' (ב"ש, עוטף עזה, מחוז צפון) ומגבלה של עד שני בתי דיור מוגן בתחום מועצה אזורית באזורים א' ו- ב' (מרכז, ירושלים, ת"א, חיפה, אשקלון).

שינויים שהתקבלו בנוסח תמ"א 35 תיקון 5:

1. מטרות התוכנית:
   1. מתן מענה לגידול ולצמיחה רב דורית של הישובים הכפריים תוך שמירה על מגוון ישובים, ייחודם של הישובים, תפקודם החקלאי וערכי המורשת שבהם.
   2. ביטול לוח 2 וקביעת מנגנון חדש להיקף המירבי של יחידות דיור בישובים כפריים.
   3. מתן הוראות לאישור תכנית לבית דיור מוגן בישוב כפרי.
   4. הוספת מסמך שיקולים בתכנון כפרי.
2. הגדרת יישוב כפרי - "יישוב אשר אוכלוסייתו מנתה עד 5,000 נפש לפי נתוני למ"ס ביום אישור שינוי מס' 5 ושאינו יישוב מיוחד הכלול בלוח 3 וכן יישוב חדש שצפי האוכלוסייה בו הינו פחות מ- 5000 נפש."
3. הגדרת "יישוב סמוך גבול" - ישוב ששטחו המיועד למגורים, כולו או חלקו, מצוי בתחום של שבעה ק"מ מגבול ירדן או מצרים או מגדר המערכת סביב רצועת עזה, או תשעה ק"מ מגבול סוריה או לבנון.
4. הגדרת "יישוב סמוך עיר" - "ישוב כפרי אשר על פי החלטת מוסד תכנון הינו בעל ממשק עם ישוב עירוני סמוך מדגם 1-4 , וזאת משיקולים כדוגמת מרחק, תפקוד, השפעות הדדיות ובכלל זה השפעות כלכליות.
5. מוסד תכנון רשאי להפקיד תכנית הכוללת תוספת יחידות דיור בישוב כפרי אם התקיימו התנאים הבאים:
   1. התוכנית תחול לפחות על כל השטח המיועד לבינוי בישוב.
   2. מסמך יישובי - לתוכנית יצורף מסמך יישובי, כמסמך רקע, אשר יתייחס, בין היתר, למפורט במסמך שיקולים בתכנון כפרי, ובכלל זה להיבטים הבאים:
   3. היקף האוכלוסייה הקיימת, לרבות מאפייניה הדמוגרפיים והחברתיים, וצפי האוכלוסייה בישוב.
   4. פירוט היקף יחידות הדיור המאושרות והמוצעות ביישוב בראייה ארוכת טווח, כולל תמהיל יחידות הדיור המוצע על בסיס מאפייניו וצרכיו הדמוגרפיים של היישוב ופריסה עקרונית של מגוון יחידות הדיור בישוב.
   5. בחינת השפעת תוספת יחידות הדיור על תחבורה, תשתיות, מבני ציבור, תעסוקה, תעשייה מסחר ותיירות.
   6. פירוט התפקוד החקלאי של הישוב.
   7. פירוט ערכי המורשת הראויים לשימור ביישוב.
   8. מוסד התכנון ישקול כי הבחינה בהתאם לקריטריונים של המסמך היישובי שלעיל תערך בראייה אזורית, בהתייחס לכלל היישובים במרחב בדגש על הישובים העירוניים.
   9. מוסד תכנון יוכל לפטור מהגשת המסמך היישובי, ככל שהשתכנע שכלל המידע הדרוש מצוי בפניו.
   10. החלטת מוסד התכנון תינתן בהתייחס, בין היתר, למסמך היישובי ולמפורט במסמך "שיקולים בתכנון כפרי" ולאחר שהשתכנע כי:
       1. תוספת יחידות הדיור מוצעת תוך ייעול השימוש בקרקע.
       2. תוספת יחידות הדיור מוצעת באופן המשתלב באופי הבינוי בישוב.
       3. התוכנית אינה פוגעת בתפקוד החקלאי של היישוב וסביבתו.
       4. בנחלות - במגרשים המשלבים מגורים עם פעילות חקלאית או סמוכים למגרשים כאמור, יישמר התפקוד החקלאי.
       5. קיים מענה לתחבורה, תשתיות ומבני ציבור.
       6. נשמרו ערכי המורשת הראויים לשימור בישוב.
   11. בישובים סמוכי עיר - השפעת התוכנית על הישוב העירוני הסמוך הינה מצומצמת בפרט בהיבטים של חוסן חברתי וכלכלי, כיווני פיתוח עתידי של הישוב העירוני הסמוך והיקף ותמהיל תוספת יחידות הדיור ביחס ליישוב העירוני הסמוך.
   12. הובטח תמהיל יחידות דיור בישוב באחד מהאופנים הבאים:
       1. לפחות 30% מתוספת יחידות הדיור תהיינה יחידות דיור במגוון גדלים, שטחן הכולל הממוצע של יחידות דיור אלה יהיה בין 80-70 מ"ר ושטחה המירבי הכולל של כל יחידת דיור לא יעלה על 105 מ"ר.
       2. לפחות 30% מכלל יחידות הדיור בישוב לאחר התוספת, תהיינה יחידות דיור כמפורט לעיל.
       3. ראה מוסד תכנון שאין הצדקה לקבוע כי 30% מתוספת יחידות הדיור או מכלל יחידות הדיור בישוב יהיו במגוון גדלים, יוכל להפחית את ההיקף האמור באישור הוועדה המחוזית ובלבד שלא יפחת מ- 15% .
   13. מוסד תכנון רשאי להפקיד תכנית הכוללת תוספת יחידות דיור בשטח המיועד למגורים אף אם היא לא כוללת את כל השטח המיועד לבינוי בישוב ואף אם אינה עומדת בהוראות לעניין התמהיל, בהתקיים אחד מאלה:
       1. הוועדה המקומית הגישה מסמך יישובי, המפרט, בין היתר את תמהיל יחידות הדיור בישוב לוועדה המחוזית והמסמך אושר על ידה.
       2. אושרה תוכנית כוללת לישוב או תכנית כוללנית למועצה אזורית אשר במסגרתה נבחנו כלל ההיבטים הנדרשים במסמך היישובי ונקבעה התייחסות לגביהם בתכנית.
6. טווח הצפיפות והיקף יחידות הדיור בישוב כפרי:

• 1. דגם ישוב -
     דגם 6 - יישובים כפריים שאוכלוסייתם 3,001-4,999 נפש.
     דגם 7 - יישובים כפריים שאוכלוסייתם 2,101-3000 נפש.
     דגם 8 - יישובים כפריים שאוכלוסייתם 0-2100 נפש.
  2. טווח צפיפות המגורים והיקף יחידות הדיור המירבי בישוב כפרי יהיו כמפורט בטבלה שלהלן:

3. צפיפות המינימום לא תחול במקרים הבאים:
   1. בשטח המיועד למגורים בתוכנית מפורטת אשר נכון למועד אישור שינוי 5 קיימת בו יחידת דיור.
   2. בנחלות - במגרש המשלב מגורים ופעילות חקלאית לרבות בתוספת שטח המשלים ברצף לשטח המגורים לצורך יצירת שטח כולל של עד 2.5 דונם. השטח של 2.5 דונם יחושב תוך הכללת מגרשי מגורים שפוצלו בעבר מחלקת המגורים.
4. מוסד תכנון רשאי לקבוע צפיפות שלא תפחת מ- 2 יח"ד לדונם נטו, במקרים הבאים:
   1. ביישובי עוטף עזה או בישובים סמוכי גבול, המשתייכים לדגם 8 ובלבד שמוסד התכנון שקל את הפחתת הצפיפות בהתייחס לגודלו, למצבו הסוציואקונומי של הישוב ולסמיכות היישוב הכפרי לישוב עירוני מדגם 1-4 .
   2. באזור ג', בישוב שהיקף האוכלוסייה שקיים בו, על פי נתוני למ"ס בעת הגשת התכנית, קטן מ- 750 נפש והוא מצוי בדרוג סוציו-אקונומי 5 ומטה.
5. תוספת שטח לבינוי לצורך יחידות דיור:
   1. תוספת יחידות דיור בישוב כפרי תהיה בתוך השטח המיועד לבינוי ביישוב.
   2. מוסד תכנון רשאי להחליט על הפקדת תכנית הכוללת תוספת שטח לבינוי לצורך יחידות דיור ביישוב המצוי באזור ג' ובתנאים הבאים:
      1. מוסד התכנון השתכנע כי לא ניתן למקם את תוספת יחידות הדיור בתחום השטח המיועד לבינוי בישוב, בשל אחת הסיבות הבאות:
         1. נוכח תנאים פיזיים או סביבתיים אשר אינם מאפשרים זאת.
         2. מוצה השטח המיועד לבינוי בישוב וזאת לאחר שהוצג בפניו תזכיר מיצוי עתודות קרקע.
         3. קיים בכך יתרון תכנוני לעומת ניצול השטח המאושר לבינוי, זאת משיקולים של רציפות הבינוי והשתלבות בשלד הישוב הקיים.
      2. מוסד התכנון השתכנע כי תוספת השטח לבינוי מוצעת תוך התחשבות בערכי טבע, נוף ומורשת ונשמרת רציפות השטחים הפתוחים ותפקודם.
      3. תוספת השטח המיועד לבינוי הינה צמודת דופן לשטח המיועד לבינוי, משתלבת בשלד היישוב ובאופי הבינוי הקיים ומתבססת, ככל הניתן, על מערך הדרכים הקיים.
      4. ככל שההיקף הכולל של השטח המיועד לבינוי לצורך יחידות דיור שהתווסף ביישוב מיום אישור שינוי 5 עולה על 50 דונם, התקבל אישור המועצה הארצית.
      5. בישוב סמוך עיר, מוסד התכנון בחן את התוספת המבוקשת בהתייחס להשפעתה על הישוב העירוני ועל האפשרות להרחבתו.
   3. בישוב המצוי באזור א' או באזור ב', רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית הכוללת תוספת שטח לבינוי לצורך יחידות דיור במקרים חריגים ובלבד שההיקף הכולל של השטח המיועד לבינוי שהתווסף מיום אישור שינוי 5 אינו עולה על 25 דונם. תוספת שטח לבינוי לצורך יחידות דיור השווה בהיקפה לשטח שסומן כשטח פתוח באותה תכנית, לא תבוא במניין שטחים אלה.
6. מעבר בין דגמים:
   1. מוסד תכנון רשאי להחליט על הפקדת תכנית אשר עם אישורה יעבור ישוב מהדגם בו הוא מצוי לדגם הבא שלפניו, אם התקיים אחד מאלה:
   2. מדובר במעבר מדגם 8 לדגם 7 ובתנאים הבאים:
      1. הישוב מצוי באזור ב' או ג'.
      2. הוצגה בחינה אזורית המתייחסת בין היתר לתפקודו של הישוב במערך הישובים האזורי ולהשפעת התכנית על כלל הישובים במרחב בראייה ארוכת טווח ומוסד התכנון השתכנע כי קיימת הצדקה לתוספת יחידות הדיור בישוב וכי התכנית אינה משפיעה השפעה מהותית על ישובים אחרים במרחב.
      3. הוצגה בחינה למענה הנדרש לתשתיות לצורך הגידול המבוקש, בראייה אזורית, ומוסד התכנון השתכנע שכושר הנשיאה של התשתיות האזוריות מאפשר זאת.
      4. התקבל אישור המועצה הארצית, אלא אם מדובר ביישוב המצוי באזור ג' שאז יידרש אישור הוועדה המחוזית.
   3. מדובר במעבר מדגם 7 לדגם 6 ובתנאים הבאים:
      1. הישוב מצוי באזור ג'.
      2. התוכנית הינה תכנית מתאר מחוזית או תכנית כוללנית
      3. התקבל אישור המועצה הארצית.
7. דיור מוגן במועצה אזורית:
   1. מוסד תכנון רשאי לאשר תכנית לבית דיור מוגן בישוב כפרי לאחר שהתקבל אישור הוועדה המחוזית ובתנאים הבאים:
      1. לתכנית יצורף, בנוסף למסמך היישובי, מסמך המפרט, בין היתר, את מצאי הדיור המוגן הקיים באזור, לרבות בישובים העירוניים הסמוכים, את מרחק הישוב הכפרי מישובים עירוניים באזור ואת הנגישות לתחבורה בדגש על תחבורה ציבורית ולמרכזי שירותים ומסחר.
      2. תוספת השטח המיועד לבינוי הינה צמודת דופן לשטח המיועד לבינוי, משתלבת בשלד היישוב ובאופי הבינוי בישוב ומתבססת, ככל הניתן, על מערך הדרכים הקיים.
      3. באזורים א' ו-ב' ניתן לאשר עד שני בתי דיור מוגן בתחום מועצה אזורית.
      4. באזור ג' ניתן לאשר עד 6 בתי דיור מוגן בתחום מועצה אזורית ומעבר לכך באישור המועצה הארצית.
      5. צפיפות הנטו לא תפחת מ- 8 יחידות דיור לדונם ושטחן הכולל הממוצע של יחידות דיור אלה יהיה בין 60-70 מ"ר.
      6. יחידות הדיור בבית הדיור המוגן, בין אם בית הדיור המוגן אושר קודם תחילתו של תיקון 5 ובין אם אושר אחריו, לא יבואו במניין מכסת יחידות הדיור של הישוב הקבועה בטבלה.

מסמך יישובי -

1. ביישובים כפריים, בשל גודלם ואופיים המובחן, יש חשיבות לתכנון בראייה כוללת, המאפשרת הבנה של מערך ייעודי הקרקע והאפשרות לייעול השימוש בה, שקיפות לגבי פריסה ותמהיל של יחידות הדיור ביישוב והבנת ההשלכות המצטברות של תוספת יחידות הדיור על כושר הנשיאה של תשתיות ומבני ציבור. המסמך היישובי נועד ליצור ריכוז של כלל המידע הרלוונטי בצורה קצרה ובהירה על מנת שמוסד התכנון יוכל לקבוע את אופן גידול הישוב בהסתכלות ארוכת טווח בהתאם למצבו וצרכיו, לרבות תמהיל יחידות הדיור בו, בהתאם לכושר הנשיאה של התשתיות ומבני הציבור ובהתייחס לכלל ההיבטים הערכיים.
2. תיקון 5 מבקש לחזק את עקרון הראייה הכוללת וקובעת שתכנית לתוספת יחידות דיור בישוב כפרי תחול על כל השטח המיועד לבינוי בישוב. יחד עם זאת, קיימת הכרה בכך שישנם מצבים בהם תכנית כוללת לישוב אינה האמצעי המתאים, למשל כאשר רוצים לעבות מגרש מגורים קיים.
3. המסמך היישובי משמש גם על מנת לגשר על הפער שבין הראייה הכוללת והתכנון הנקודתי בשטח המיועד לבינוי, בעת הצורך.
4. המסמך היישובי יהווה מסמך רקע לתכנית ליישוב הכפרי או לחילופין יכול להוות מדיניות שלאורה יקודמו תכניות נקודתיות או חלקיות בשטחים המיועדים למגורים ביישוב.
5. על מנת ליצור אמות מידה אחידות בין מוסדות התכנון גובשו הנחיות לעריכת המסמך היישובי הכולל את מלוא המידע נדרש כדי לקבל החלטה מושכלת ביישוב כפרי.
6. המסמך מהווה 'תקציר מנהלים' לצורך הצגת המידע הנדרש בפני מוסד התכנון.
7. המסמך מהווה בסיס לגיבוש מדיניות תכנונית עתידית ליישוב. המסמך נועד להבטיח שקיפות ובסיס תכנוני לדיון בדבר פריסת פוטנציאל תוספת יח"ד ביישוב ובמקביל המסמך מחייב התייחסות להיבטי תשתיות וצרכי ציבור מקיפים בראיה כלל יישובית.
8. המסמך יאפשר הגשת תכניות נקודתיות בשטחים המיועדים למגורים ביישוב וזאת על מנת לאפשר את עיבוי מרקם המגורים הקיים.
9. המידע הכלול במסמך היישובי נדרש להיות עדכני לזמן הגשת התכנית. יחד עם זאת יצוין, כי ככל שקיימים מסמכים עדכניים אחרים הכוללים את המידע הדרוש, ניתן לצרפם במסגרת מסמך משולב ולהשלים מידע ככל שחסר. יובהר כי ככל שקיים מסמך יישובי עדכני, לא נדרש להכין מסמך חדש לכל תכנית חלקית או נקודתית.

מטרות המסמך:

1. ליצור שקיפות בפריסת יחידות הדיור ותמהיל יחידות הדיור ביישוב.
2. להציג מידע בכלל ההיבטים, לרבות היבטים דמוגרפיים, כלכליים ותפקודיים.
3. ליצור תשתית להבנת ההשפעה המצטברת של תוספת יח"ד ביישוב על כושר הנשיאה של תשתיות ושירותי ציבור.
4. לאפשר הגשת תכנית נקודתית בשטח מיועד למגורים על בסיס מדיניות מוסכמת.
5. להציג בסיס תכנוני לשימור הפעילות חקלאית.
6. מתן מענה לגידול וצמיחה רב דורית ביישובים.
7. .ייעול השימוש בקרקע.
8. שמירה על ייחודם של היישובים, המרחב הכפרי והתפקוד החקלאי.
9. מתן עדיפות ליישובים ואזורים מרוחקים.
10. מתן שיקול דעת למוסדות התכנון ברמה המחוזית והמקומית.

הסברים והנחיות לעריכת המסמך היישובי:

1. המסמך בנוי כך שבתחילת כל פרק מוצג הסבר ולאחר מכן מוצגת דוגמה לאופן הצגת המידע.
2. נתוני האוכלוסייה מהווים את הבסיס הפרוגרמטי לתכנון הישוב, ולפיהם יוגדרו, בין היתר, תוספת יחידות הדיור הנדרשת, הצפיפות, התמהיל ואופן ארגונם של אלה בישוב.
3. מיפוי דמוגרפי של האוכלוסייה הקיימת בישוב, בהתייחס, בין היתר, להיבטים כגון פילוח לפי גיל, אוכלוסיות עם צרכים מיוחדים, גודל משקי בית ועוד. בנוסף, נתונים לגבי אוכלוסייה נוספת ביישוב כגון אוכלוסיית מוסדות ועובדים זמניים, הנשענת על תשתיות הישוב, יצורפו ככל הניתן.
4. צפי האוכלוסייה ביישוב הכולל נתוני אוכלוסייה מצטברים, המתקבלים מהמצב הקיים לפי נתוני למ"ס, התוכניות המאושרות בישוב והתוספת המוצעת ביישוב.
5. המסמך יציג את קצב גידול האוכלוסייה, ואפיון מגמות כגון קבעון בגידול הישוב, גידול רב דורי קיים, הגירה שלילית או חיובית וכיו"ב. הניתוח יכלול נתונים של כעשור אחורה, במטרה לקבל תמונה מהימנה על תהליכי השינוי.
6. יוצגו חלופות של תחזית אוכלוסיית על בסיס חיוץ מגמות ועל בסיס חלופות פיתוח נוספות הנשקלות ביישוב.

פרקי המסמך היישובי - יחידות דיור:

1. בפרק זה יפורט המידע בנוגע ליחידות הדיור המאושרות והמוצעות בישוב, לרבות ארגון ופריסת יחידות הדיור החדשות והתמהיל המוצע, בהתאם לצפי האוכלוסייה שהוצג בפרק הקודם.
2. פירוט יחידות הדיור המאושרות בישוב, לרבות גודל יחידות הדיור.
3. פירוט יחידות הדיור העתידיות שיתווספו ליישוב, לרבות גודל יחידות הדיור.
4. חלוקה עקרונית מוצעת של יחידות הדיור ביישוב לפי אזורים ו/או מתחמים ו/או מגרשים מסוגים שונים.
5. הצגת פוטנציאל תכנוני מאושר שטרם מומש.
6. הצגת צפיפות בפועל ביחס לצפיפות מאושרת.

פרקי המסמך היישובי - תחבורה וחניה:

1. פירוט אומדן בנוגע לכלי הרכב הפרטיים ביישוב, לרבות אלה הצפויים להתווסף ומיפוי של פתרונות החנייה בישוב לאורך רחובות, מקובצים, בתוך המגרשים וכד'.
2. איתור מוקדי חנייה ציבורית בפריסה היישובית - יוצגו מוקדים המוכרים ביישוב כמוקדים בהן קיימת כבר היום סוגיה של בעיות חנייה.
3. פירוט מענה תחבורה ציבורים קיים, לרבות נגישות לרכבת והסעות תלמידים.
4. התייחסות לאיזורי מינוע שונים בישוב, מבחינת השימוש ברכב וחניית רכב.
5. התייחסות למערכת התנועה הרכה בישוב - הולכי רגל, ואמצעים דוגמת אופניים, קלנועיות וכד'.
6. התייחסות לחיבור הישוב לדרך ברשת הדרכים הארצית.   

פרקי המסמך היישובי - תשתיות ושירותים ציבוריים:

1. פרוט התשתיות והשירותים הקיימים בישוב, ניתוח השפעת תוספת יחידות הדיור על כושר הנשיאה שלהם ופירוט תוספת השירותים והתשתיות הנדרשים כמענה לתוספת המגורים הצפויה.
2. פרוט התשתיות והשירותים הקיימים בישוב, כולל תשתית ציבורית בנויה ושל שטחים פתוחים – על גבי תצ"א. במידה ויש ביישוב בי"ס יסודי יש להציג גם מרחקי הליכה.
3. ניתוח ניצול הקרקע הבנויה בייעוד שימושי ציבור וכן בחינת פוטנציאל בנייה עתידי בשטחים אלו.
4. ניתוח השפעת תוספת יחידות הדיור על כושר הנשיאה שלהם ופירוט תוספת השירותים והתשתיות הנדרשים כמענה לתוספת המגורים הצפויה. יש להציג את המשמעות הפרוגרמתית של תוספת מענה שיידרש ברמה המועצתית בהתייחס למלוא תוספת פוטנציאלית רמת בי"ס יסודי ומעלה, היבטי תרבות, רווחה, ספורט.

פרקי המסמך היישובי - תעסוקה, מסחר, תעשייה ותיירות:

1. פירוט התעסוקה הקיימת ביישוב או במועצה והמענה הנדרש לתוספת האוכלוסייה הצפויה.
2. פירוט לגבי תעסוקה, מסחר, תיירות ואחרים ככל שקיימים ביישוב.
3. הצגה של כל הנתונים הסטטוטוריים לגבי היקף שטחים מניבים מאושרים ביישוב וכן התייחסות לאומדן שטחים מנוצלים.
4. פירוט מדיניות פל"ח מאושרת.
5. פרוט, ככל הניתן של שילוב שימושים מסחריים באזורי המגורים.
6. אפשרות לערוב שימושים כולל התחדשות כפרית בדגש על לב הישוב.
7.  התייחסות למשמעויות הכלכליות של תוספת האוכלוסייה על הרשות המקומית.

פרקי המסמך היישובי – תפקוד חקלאי:

1. פרק זה נועד לאפשר למוסד תכנון להעריך את ההשלכות של תוספת יחידות הדיור על התפקוד החקלאי
2. יוצגו היקף שטחי המשבצת והיקף השטחים החקלאים המעובדים ביישוב, תוך פירוט של חלקות א' / ב' / ג'/ אחר, נגישות לשטחים המעובדים ומרחק השטחים המעובדים מהישוב.
3. פירוט השטחים החקלאיים הפעילים כולל מאפייני השימוש, חממות/גד"ש/מטעים/משק חי וכד'.
4. במידה ומדובר במושב יש לציין האם דגם א' או ב' וכן להציג את היקף החקלאות בחלקות א' בהתייחס להיקפים ומאפייני השימוש.
5. היקף שטח בייעוד מבני משק, השימושים בו ואחוז המימוש.
6. להציג את היקף הפגיעה של התכנית בשטחים חקלאיים, החלופות שנבחנו והצדקות לפסילתן כמו כן, במידת הצורך, יש להציג פתרונות לממשק בין שטחי מגורים לחלקות חקלאיות סמוכות.
7. מיקומם של מגורי עובדים זרים בחקלאות, בהתייחס למסמך ההנחיות שאומץ ע"י המועצה הארצית.

פרקי המסמך היישובי – ערכי מורשת:

1. במסגרת תוכניות לתוספת יחידות דיור בישובים הכפריים יש לשמור על ייחודו של הישוב הכפרי.
2. המטרה היא שמירה על מרכיבי מורשת משמעותיים המייחדים את הישוב או את התקופה בה הוא נבנה, תוך שמירת המרחב בו מרכיבים אלה נמצאים. מרכיבים אלה אפשר שיהיו בנויים או מרקמיים.
3. אפיון הזהות הפיסית של הישוב, בכלל זה גובה מבנים, מרחקים בין מבנים, צמחיה, שלד ציבורי, המרכז יישובי .
4. מיפוי תוואי הדרכים והעוגנים המרכזים במרקם הוותיק של היישוב על גבי תצ"א/ תכנית מתאר/מפורטת היסטורית המציגה את מבנה היישוב בשנות ההקמה/תכנון ראשוני. ניתן להציג תצ"א/תכנית מתאר/ מפורטת בכמה נקודות זמן.
5. הצגת השתלבות הבינוי החדש על גבי תצ"א/ תשריט.

סיכום ומסקנות:

1. היבט כלכלי - 
2. תיקון 5 יאושר עוד בשנת 2024 ככל ולא יהיו עיכובים לא צפויים ומבלי לגרוע מהאפשרות הסבירה שגורמים שונים יגישו הליך בג"ץ כנגד התוכנית.
   1. החלטות רמ"י שחלות כיום על חלקות המגורים בנחלות לפי פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), יידרשו להתעדכן על מנת להתאים את המדיניות הקרקעית של רמ"י למדיניות התכנון שתקבל ביטוי בתיקון 5 לתמ"א 35. בנוסף יידרשו תיקונים בפרק 8.14 לקובץ החלטות המועצה המתייחס למשקי עזר.
   2. לפי הוראות ההחלטה החלה על נחלות, לאחר תשלום "דמי רכישה" יירכשו מלוא זכויות הבנייה הקיימות ועתידיות לבנייה צמודת קרקע. רמ"י לא נתנה פתרונות בהחלטה לריבוי יחידות הדיור, אפשרויות השכרה, שימוש לצרכים מגוונים, רישום הזכויות בנחלה ע"ש יחיד או בני זוג בלבד, חובת המגורים בנחלה - הוראות הידועות בשם "משטר הנחלות" שכבר כיום לא רלוונטיות ובהחלט יידרשו תיקונים לאחר תיקון 5.
   3. במשקי עזר לאחר היוון הזכויות לפי פרק 8.14, רכישת של זכויות נוספות כפי שיאושרו בתיקון 5 יידרשו תשלומים ניכרים בגין בניית יחידות דיור נוספות ופיצול מגרשים. בעלי משקי עזר צריכים לתכנן את המסלול ביחס למועד היוון חלקת המגורים בשטח 2 דונם של משק העזר, בהתאם לצרכים המשפחתיים ובהתאם לתוכניות שמאושרות כיום במושב ולבחון באיזה שלב נכון לבצע את התהליך, שכן היוון הזכויות בטרם אישור תוכניות לבית שני ושלישי ואילך בחלקת המגורים במשק עזר, ידרוש מבעלי הזכויות רכישה של זכויות עתידיות לפי סך של 31% + מע"מ ובהחלט מדובר בסכומים ניכרים ביותר.
   4. תיקון 5 ישפיע באופן דרמטי על תכנון "הפרוייקט המשפחתי" בנחלות ובמשקי עזר בכל הקשור לבנייה בחיי ההורים ופיצול מגרשים וחלוקה בין הילדים.
   5. המשמעות של תיקון 5 הוא "פוטנציאל עתידי" שממנו יוכלו להנות היורשים וההורים נדרשים כיום בעת עריכת צוואות לבחון היטב כיצד לחלק את הפוטנציאל גם במקרה שבו הם קבעו כי אחד הילדים יקבל את הזכויות בנחלה או במשק העזר. צוואה היתה מאז ומתמיד "המסמך המכונן" שהורים עורכים על מנת להעביר לילדים את העיזבון, אך הפוטנציאל שגלום בתיקון 5 יצר עבור הורים צורך לבחון מחדש את "ההסדר המשפחתי" גם עבור אלה שערכו בעבר צוואות ומבינים שעשוי להגרם עוול ליורשים שלא יוכלו להנות מהפוטנציאל בתיקון 5.
   6. הדיונים שמתקיימים ברמ"י ביחס לביטול הפוטנציאל התכנוני במסלול "דמי רכישה" מקבל ביטוי דרמטי בכל הקשור לאישור תיקון 5 ביחס ליחידות דיור צמודות קרקע עתידיות. נזכיר, כי בשנת 2017 תוקנה ההחלטה שחלה על משקי עזר ובעקבותיה בוטל הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי הוון ביחס לחלקת המגורים במשקי עזר, מהלך שגרם לנזק כלכלי אדיר לבעלי משקי עזר והטיל עליהם תשלומים ניכרים בעת שהם מבקשים לבצע פעולות לאחר היוון הזכויות בגין זכויות שנולדו בתוכניות שאושרו לאחר שבוצע ההיוון. ככל והרצון של רמ"י לבטל את הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה ימומש, יהווה הדבר מכה קשה לבעלי הנחלות בייחוד לאחר אישור תיקון 5 לתמ"א 35 שכן הם יידרשו לשלם עבור ניצול זכויות עתידיות (בניה ופיצול מגרשים) בסכומים שנאמדים במרכז הארץ במיליוני ₪ ועל כן חשוב לבחון בהקדם את האפשרות להוון את חלקת המגורים במסלול דמי רכישה לרבות באמצעות "הפרוייקט המשפחתי", תוך ביצוע חלוקה בין הילדים שעתידים לקבל זכויות בנחלה (ביצוע חלוקה בין הילדים שמקבלים מגרשים מפוצלים והילד שמקבל את הנחלה המפוצלת).
3. תיקון 5 ישפיע על היישובים הכפריים ובעלי הנכסים ברמה הציבורית והפרטית בארבעה היבטים מרכזיים: משפטי, כלכלי, מיסוי, תכנוני.
4. כפי שהוסבר בהרחבה לעיל ובייחוד בפרק "המסמך היישובי" המטרה במדיניות התכנון של תיקון 5 היא לעבות באופן משמעותי את האוכלוסייה ביישובים הכפריים על מנת לייעל את השימוש בקרקע.
5. צפיפות האוכלוסייה "ביישוב הכפרי לאחר תיקון 5" תוכפל ואף יותר מכך ובהתאם לכך מספר יחידות הדיור, כאשר מדובר ברוב המוחלט של המקרים על 700 יח"ד. מדובר על שינוי דרמטי באופי היישובים ובמרקם החיים שהיה מוכר עד שתיקון 5 יאושר. אומנם מדובר על טווח שנים של כ- 10-15 שנים מהמועד שבו התוכנית תאושר ועד שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה מכח תוכניות שיאושרו במועצות וביישובים, אך מעת שתיקון 5 יאושר בממשלה, נרגיש היטב את ההשפעה בארבעת ההיבטים שפורטו לעיל.
6. היבט משפטי -
   1. בשפה "השמאית" קיים מושג שנקרא "פוטנציאל תכנוני מוחשי". הפרשנות של מושג זה היא שניתן לחייב בגין פוטנציאל תכנוני "עתידי" כאשר הוא מוחשי וניתן לממש אותו בטווח זמן הנראה לעין. תיקון 5 נכנס כבר לקטגוריה של "פוטנציאל מוחשי" ומצב זה עומד להשפיע על ערכי הקרקע שיוצגו בשומות רמ"י שיתקבלו בעתיד הקרוב.
   2. נכון למועד כתיבת שורות אלה שמאי רמ"י עדיין לא מתייחסים לפוטנציאל הגלום בתיקון 5 אך בהחלט אנו רואים שומות שמתייחסות לבית רביעי וחמישי גם במקומות שכלל לא קיימת תב"ע בתחילת דרכה שמבקשת לאשר בית רביעי ואילך. השגות רבות מוגשות על הפוטנציאל התכנוני וככל שחולף הזמן ותיקון 5 מתקדם לאישור סופי אנו רואים אמירות במסגרת דיונים בוועדת השגות שנותנות לנו אינדיקציה ברורה שממש מעבר לפינה נמצא השלב שבו ערך הקרקע לצורך שומות דמי רכישה יושפע מהפוטנציאל של תיקון 5.
   3. ככל וההחלטה של רמ"י תתוקן ויתבטל הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה ויגבו דמי הוון בגין זכויות קיימות בלבד, לאישור תיקון 5 תהיה השפעה משמעותית על שומות דמי רכישה, אך בהחלט תהיה השפעה על "הכיס" של בעלי הנחלות ויורשיהם כאשר הם יבקשו לממש זכויות בגין תיקון 5.
   4. ניתן לומר זאת באופן הבא - ככל ויתבטל הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה לאחר תיקון 5 הדבר יהווה מכת מוות להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' וההנחיות שלנו לבעלי הנחלות ישתנו מהקצה לקצה עבור אלו שלא ביצעו יישום של ההחלטה במסלול דמי רכישה.
   5. שווי השוק של הנחלות כבר מושפע מתיקון 5 בטרם התוכנית אושרה, בעלי נחלות ויורשים שמבצעים עסקאות מכר לא לוקחים את הסיכון ביחס לשומות דמי רכישה שמונפקות על ידי רמ"י כשנתיים לאחר ביצוע העסקה לפי שווי ערך קרקע למועד הוצאת השומה ולא למועד העסקה (ראה העדכונים בנושא הבג"ץ שהגשנו ביחד עם קולגות בגין המועד הקובע בשומות דמי רכישה) ומבצעים עסקאות "נטו" במסגרתן הקונה הוא שלוקח את הסיכונים ומשלם את המיסים שחלים בעסקה - דמי רכישה, מס רכישה על דמי רכישה, דמי הסכמה, מס שבח והיטל השבחה.
   6. יש לשים לב היטב במסגרת עסקאות מכר לעובדה שבמהלך העסקה עשויה להתקבל החלטה על ידי רמ"י בדבר ביטול הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה ולתת פתרון חוזי למצב, שכן שווי הנחלה ללא הפוטנציאל הוא שונה בתכלית מזה הכולל את הפוטנציאל.
   7. ביחס לשומות היטל השבחה - אלו יושפעו ככל שיחלוף הזמן מאישור תוכניות בגינן ניתן לקבל היתרי בניה וכבר כיום יש לשים לב בעת ביצוע עסקה לכך שתוכניות שיאושרו בעתיד בגין בית שלישי, רביעי ואילך יטילו חיובים בגין היטלי השבחה על רוכשים בעת מימוש זכויות (הוצאת היתר, מכירה) כך שהיטל ההשבחה שישולם על ידי המוכרים לא כולל היטל השבחה עתידי שעשוי להיות מאושר זמן קצר לאחר החתימה על הסכם הרכישה.
   8. במסגרת החלוקה הכלכלית בין היורשים כאשר ההורים עורכים צוואות, יש לקחת בחשבון זכויות קיימות ועתידיות וביצוע חלוקה בין היורשים בהתאם לרצון ההורים ובהתייחס לעובדות שקיימות כבר כיום בשטח כמו לדוגמא ילד שבנה בית בנחלה ומתכוון לבצע פיצול של מגרש. ככל שחולף הזמן ערך הקרקע עולה וילדים רבים שבונים בנחלות לא מבצעים כיום פיצול של המגרש בגלל בעיית תזרים. מקרים אלו ככל ולא הוסדרו בהסכם משפחתי ובצוואות עשויים להשאיר מחלוקות בין היורשים כאשר ההורים ילכו לעולמם שכן ערך הקרקע יאמיר דבר שעשוי לא לאפשר ליורש שבנה את הבית בחיי ההורים לבצע את הפיצול. ההמלצה שלי היא לבחון כיום היטב את האפשרות לפיצול המגרש ולעשות מאמץ אפילו אם הדבר דורש בניית בית "צנוע" ולהשקיע את מירב המשאבים בביצוע הליך הפיצול. אני מקבל מקרים רבים של יורשים ש"תקועים" עם פיצול המגרש ולא יכולים לבצע חלוקה לאור עלויות הפיצול שלא נמצאות בהישג ידו של היורש שבנה בית בנחלה והדבר גורם לסיבוך משפחתי מורכב ביותר.
   9. ילד שבונה בית שלישי או רביעי ואילך, צריך לקחת בחשבון את היטל ההשבחה בגין הוצאת היתר לבית השלישי/רביעי. היטל ההשבחה עבור בית שלישי/רביעי ואילך הוא כפול ומשולש מזה שנגבה אם בכלל עבור הבית השני וגם לאחר הוצאת ההיתר בעת ביצוע הפיצול תיגבה תוספת עבור היטל השבה בגין הליך הפיצול. לכן יש לבצע תיאום ציפיות משפחתי בטרם ההורים מאפשרים לילדים לבנות בית בנחלה ובהתאם לבחון את הצרכים הקיימים והעתידים והעלויות ולבצע את החלוקה בין הילדים לפי תאום הציפיות המשפחתי בהתאם לכל מקרה לגופו.
7. היבט מיסוי -
   1. תכנון מס נכון בצוואה של הורים יכול להציל משפחה ממאבק משפטי רב שנים.
   2. אני מקבל צוואות של הורים שהלכו לעולמם כאשר היורשים מבקשים לבצע את החלוקה ולא בוצע תכנון מס בצוואה וההשלכות של מצבים אלה הן שהיורשים לא יכולים להוציא לפעול את הצוואה שכן המיסים שחלים בגין הפיצוי הכספי שמוטל על היורש שמקבל את הנחלה בהתאם להוראות הצוואה, לא מאפשרים להוציא את הצוואה לפועל. הדבר חמור שבעתיים כאשר ילד אחד או יותר בנו בנחלה או כאשר הילד שמקבל את הנחלה בנה בית בנחלה וכעת נדרש לפצות את האחים ונמצא כי הפיצוי נאמד לדוגמא בסך של מיליון וחצי ₪ (מס שבח ורכישה) ואין לילד שקיבל את הנחלה בצוואה ונדרש לפצות ובנה בית בנחלה אפשרות לשלם פיצוי ומיסוי. כעת היורשים מבקשים לבצע פירוק שיתוף ולמכור את הנחלה.
      
      מצב זה הוא מצב שכיח ויכול להגיע לפתחם של יורשים רבים אם ההורים לא יבחנו היטב את החבויות שחלות על היורש המפצה. באחד המקרים בהם טיפלתי לאחרונה לאחר שההורים ערכו צוואה הם הבחינו כי היורש המפצה יידרש לשלם מיסים בסך מאות אלפי ₪ ולכן תיקנו את הצוואה וקבעו כי "תקרה" לפיצוי וגם אם זה אומר שלא יינתן ליורשים האחרים מלוא החלק היחסי משווי הנטו של הנחלה וזאת על מנת לאפשר ליורש שהם רצו שיקבל את הנחלה לקבל את הזכויות בנחלה בהתאם להוראות הצוואה. במקרה אחר קבענו כי היורשים האחרים יקבלו את בית ההורים שיפוצל מהנחלה וכך הקלנו על היורש המפצה במסגרת החלוקה. המקרים הם רבים ומגוונים כך גם הפתרונות ומה שחשוב הוא שיש לתת לכך את הדעת עוד בשעת עריכת הצוואה על מנת שרצון יוכל לצאת לפועל בעת ביצוע החלוקה העתידית.
   3. בעת חלוקת עיזבון בין יורשים כאשר היורש המפצה יוותר על חלקים להם הוא זכאי בנכסים אחרים של העיזבון לא יחול מס על האיזון הפנימי בנכסי העיזבון. נוכל לבחור בדרך זו גם אם ההורים לא הותירו צוואה או לא קבעו במפורש בצוואה הוראה של איזון פנימי אך נדרשת הסכמה של כל היורשים שתקבל ביטוי בהסכם חלוקת עיזבון. רבים המקרים לצערנו שאין הסכמה בין היורשים ולכן ההורים נדרשים לערוך צוואות מפורטות ולקבוע הוראות ברורות שלא יותירו ליורשים מקום לשיקול דעת וכך ימנעו מחלוקות.
   4. השפעות תיקון 5 על המיסוי שיחול על היורשים יכולה להיות משמעותית ביותר ככל ולא ייקבעו הוראות ברורות בצוואות שמחלקות את הפוטנציאל התכנוני בין היורשים לרבות באמצעות מנגנון "נאמנות".
   5. במדינות רבות באירופה ובארה"ב חל חוק "מס עיזבון" שמטיל מיסים על יורשים בגובה של 35%-50%. בארה"ב הורים שהולכים לעולמם ומותרים נכסים בשווי העולה על $5,000,000 היורשים יידרשו לשלם מס עיזבון בסך 35%. במדינת ישאל עד תחילת שנות ה- 80 חל חוק מס עיזבון ובשנים האחרונות ממשלות ישראל דנו בהחייאת החוק אך משיקולים פוליטיים ואחרים החוק עדיין לא אושר. יש סיכוי גבוה שלאור המצב הכלכלי יאושר חוק מס עיזבון וככל והחוק יאושר צריך יהיה לבצע תכנוני מס מותאמים עבור בעלי נחלות ומשקי עזר.
8. היבט תכנוני -

• 1. תכנון הנחלה הוא מלאכת מחשבת שדורשת בחינה של כל השיקולים המשפחתיים בטווח המיידי והעתידי בהתייחס לרצון ההורים, הילדים, החלוקה של העיזבון, בנייה קיימת ועתידית ופיצול מגרשים.
  2. בעת שעולה הצורך לבנות בית שני ושלישי ואילך בחלקת מגורים בנחלה, יש לבקש מהמתכנן להציג תכנון הכולל העמדה של כ- 6 יח"ד עם דרכי גישה ופיצול מגרשים (גם אם הבינוי הקיים לא מאפשר זאת כמו שקורה ברוב המקרים) ורק לאחר מכן לקבל החלטה כיצד והיכן לבנות את בתי המגורים.
  3. הפוטנציאל התכנוני שטמון בתיקון 5 יביא לכך שניתן יהיה בעתיד לבנות בתים דו - משפחתיים בחלקות מגורים בנחלות ומשקי עזר ולבצע פיצול על "קו 0".
  4. בעת עריכת צוואה יש לקבוע הוראות לבנייה ופיצול מגרשים שמתיישבות עם החלטות רמ"י ורשויות התכנון וכן מתייחסות לבינוי הקיים בנחלה על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל את הוראות הצוואה. לא פעם טיפלתי במקרים בהם הורים קבעו הוראות לפיצול מגרשים בצוואה שלא ניתן היה להוציא אותן לפועל בגלל מיקום הבתים ובעיות תכנוניות מגוונות שהביאו לסכסוך יורשים רב שנים ולכן הורים חייבים לבצע בדיקות תכנוניות בטרם מתן הוראות בצוואות.

9.  כל פעולה בנחלה או במשק עזר חייבת לעבור דרך בחינת ארבעת ההיבטים לפי הדרך שמכונה על ידי "שיטת ארבעת השלבים" לעריכת צוואה, בניה, פיצול, בחירת מסלול "דמי חכירה" או "דמי רכישה".
10. המטרה של תיקון 5 היא לשנות מהיסוד את המושב כפי שהכרנו עוד בטרם הוקמה מדינת ישראל. מושב וגם קיבוץ אלו שיטות התיישבות ייחודיות שמשלבות בנייה צמודת קרקע עם תמהיל אוכלוסייה ייחודי וקהילה רב דורית עם ערבות הדדית ומסורת שעוברת מדור לדור. החקלאות היא זו שנמצאת בסיס צורת ההתיישבות והיא זו שעיצבה את היישובים שמשרטטים את גבולות מדינת ישראל.
11. תיקון 5 הוא "עדכון מסלול" בכל הקשור לתכנון של המגזר הכפרי שישפיע על כל אורחות חיינו עוד בדור הזה ובדורות הבאים.
12. המטרה שלנו היא לפעול לכך שתהיה סינרגיה בין החלטות תכנון להחלטות קניין מצד רמ"י שיאפשרו לבעלי הנכסים במגזר הכפרי הנאה מזכות הקניין, צמצום למינימום של ההגבלות על זכות הקניין ותיקון עיוותים שמקבלים ביטוי במשטר הנחלות שחל על חלקות המגורים בנחלות.
13. אומנם תיקון 5 יביא איתו פוטנציאל משמעותי שניתן יהיה לממש בנחלות ומשקי עזר, אך בצידו מדובר על שינוי דרמטי בחיים שלנו שלא בטוח שאנו מבינים עד הסוף במה מדובר ואף לא את "הכוונות" של מקבלי ההחלטות שמבקשים להבהיר, כי המטרה בתיקון 5, היא לשמור על אופי היישוב החקלאי ועל המורשת.
14. אני סבור שתיקון 5 מקדם באופן משמעותי את הרצון של רמ"י בשינוי היסטורי של המגזר הכפרי שיביא יישובים רבים להפוך לעירוניים ויש לכך אינדיקציות רבות בהחלטות שנמצאות "בקנה" ברשות מקרקעי ישראל.
15. המסקנה החשובה ביותר מהדיון ברשימה זו היא, שבעלי נכסים במגזר הכפרי נדרשים להיות ערניים ואקטיביים ולבצע פעולות, להסדיר חריגות, ליישם את ההחלטות, להשלים בניה ופיצול מגרשים על מנת שניתן יהיה להעביר את הנכסים מדור לדור.

שבוע טוב ובשורות טובות לעם ישראל!