אנו נמצאים בתקופה של עליית מחירים משמעותית בנכסים במגזר החקלאי - נחלות, משקי עזר מגרשים ובתים בהרחבות - ויש לכך השלכות דרמטיות על חבויות המס שמשולמות בעת ביצוע עסקת מכר, בייחוד ביחס לדמי רכישה המשולמים לרשות מקרקעי ישראל.
חבויות המס הדרמטיות החלות על בעלי הנחלות שמגיעות במרכז הארץ לעיתים עד כדי 60% מהתמורה, הביאו לכך שבעלי נחלות רבים בוחרים למכור את הזכויות בעסקת נטו במסגרתה הקונה משלם את כל המיסים החלים בעסקה, הן אלו שחלים על המוכר והן אלו שחלים על הקונה. עסקת נטו טומנת בחובה מלכודות מס ויכולה להיות בעייתית מאוד כלפי מוכרים אך יותר מכך כלפי רוכשים ובייחוד בכל הקשור לחיוב בדמי רכישה וזאת לאור הנחיות רמ"י והשמאי הממשלתי, ביחס לדרך חישוב דמי הרכישה, מועד מתן השומה והפוטנציאל התכנוני. לאור המורכבות שטמונה בביצוע עסקת נטו והתאוצה שהיא תופסת, נקדיש לכך מאמר נפרד בו ננתח את הבעיות בעסקת נטו.
ברשימה זו נבקש לבחון שתי סוגיות מרכזיות שעולות במקרים רבים בהליכי עיון חוזר מול רמ"י ביחס לשומות דמי רכישה והן "מועד מתן השומה ו"הפוטנציאל התכנוני".
"המועד הקובע לשומה":
בטרם נבחן את הכללים לפיהם שמאי רמ"י עורך את השומה לדמי רכישה ואת הבעיות בדרך החישוב שמשפיעות באופן דרמטי על דמי הרכישה המשולמים לרמ"י, נתמקד בעיוות המרכזי שקיים בחישוב דמי הרכישה והוא - "המועד הקובע לשומה"!
בסעיף 5.2 לנוהל הזמנת שומות של רמ"י MT 34.04 נקבע כך:
"המועד הקובע" - התאריך שלגביו נקבע השווי בשומה אשר ככלל הוא יהיה יום מתן השומה על ידי השמאי, כאמור בפרק משנה 20.4 ,סימן א', בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שעניינו "תוקף שומות"
בסעיף 4.21 לקובץ החלטות המועצה שכותרתו "הגדרות" נקבע כך:
"המועד הקובע" - התאריך שלגביו נקבע השווי בשומה אשר ככלל הוא יהיה יום מתן השומה על ידי השמאי"
בקווים המנחים של השמאי הממשלתי - נקבעו הוראות לעריכת שומה לדמי רכישה ולהלן נביא סעיפים עיקריים:
- מטרת השומה - אומדן שווי בהתאם לחלופות השומה שלהלן, לצורך גביית "דמי רכישה".
- חלופה 1 - אומדן שווי זכויות הבעלות, עפ"י תכנית מאושרת (תב"ע) + פוטנציאל תכנוני, לשימוש למגורים בבנייה נמוכה בלבד בחלקת מגורים, בשטח של עד 2.5 דונם.
כאשר שטח חלקת המגורים מעל 2.5 דונם, ובעל הזכויות מבקש לרכוש שטח נוסף, יערוך השמאי חלופת שומה נוספת. - חלופה 2 - אומדן שווי זכויות הבעלות, עפ"י תכנית מאושרת (תב"ע) + פוטנציאל תכנוני לשימוש למגורים בבנייה נמוכה בלבד בחלקת מגורים. בנכס בו נרכשו זכויות (מעבר
ל - 160 מ"ר) יידרש השמאי לערוך חלופת שומה נוספת לקביעת שווי זכויות הבעלות, לזכויות במ"ר שנרכשו.
שימו לב - במקרה זה כאשר בעל הנחלה רכש זכויות מעבר ל 160 מ"ר ושילם עבור כל מ"ר המבוקש בהיתר הבניה לפי שווי במועד הוצאת היתר הבניה וכעת מבקש להיכנס למסלול דמי רכישה ולשלם עבור מלוא זכויות הבניה בתב"ע + הפוטנציאל התכנוני - רמ"י לא תקזז את הסכומים ששלומו על ידו (שולם בעבר לפי 91%) אלא שהשמאי יבחן את השווי של קיבולת הבניה שנרכשה מעל 160 מ"ר לפי שווי כיום ויקוזז סך של 33% מהשווי שנקבע משומת דמי הרכישה. - השומה היא לשווי רכיב הקרקע למגורים בלבד של הנחלה לא כולל שימוש שאינו למגורים - חקלאי ו/או פעילות לא חקלאית (פל"ח).
- השומה תיערך לקרקע ריקה ופנויה ובמקרים בהם קיימים מחוברים השמאי יבצע שומה תחת הנחה כי הקרקע פנויה.
- מרכיב שווי הקרקע ייקבע ללא מע"מ וללא הוצאות פיתוח.
- שווי הפיתוח - נקבע בהתאם לטבלה ולא בהתאם להוצאות הפיתוח בפועל ומצב זה מביא לעיוות כלכלי שפועל כנגד בעלי הזכויות שביצעו במקרים רבים הוצאות פיתוח בסכומים של מאות אלפי ₪ ולעיתים יותר כאשר בשומה מופחתות עלויות פיתוח לפי טבלה שהן נמוכות בהרבה מאלו שבוצעו בפועל. בנושא זה המלצנו ללקוחות להגיש עתירה מנהלית כנגד רמ"י על מנת לבטל את העיוות הכלכלי שפועל לטובת רמ"י שלא כדין.
- השמאי יפרט את המצב התכנוני לרבות תוכניות מופקדות, הקלות, אפשרות להוספת שטחי בנייה במסגרת תכנית בסמכות וועדה מקומית לפי תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, אפשרות להוספת יחידות דיור בתחום חלקת המגורים של הנחלה, אפשרות לפיצול מגרשים מחלקת המגורים.
- "פוטנציאל תכנוני" חייב להיות מוחשי - כגון תכנית בהפקדה המאפשרת תוספת יח"ד בחלקת המגורים לפי תמ"א 35 תיקון 1ב ובלבד שניתן לממש את הזכויות בתחום חלקת המגורים 2.5 דונם.
- היטל השבחה - אין להביא בחשבון היטל השבחה צפוי בגין מימוש הפוטנציאל. במקרים בהם שיעור התשלום עפ"י ההחלטה הוא 91% וצפוי תשלום היטל השבחה יש להביא בחשבון את תשלום היטל ההשבחה – כגון במקרים בהם נרכשות זכויות מעבר ל - 2.5 כאשר התב"ע ביום 27.3.2007 קבעה כי שטח חלקת המגורים גדול מ 2.5 דונם.
- השומה תבוצע בגישת ההשוואה הישירה לנכסים הדומים ביותר לנכס הנישום, דהיינו למגרשים ביעוד למגורים לבניה צמודת קרקע במושב בו ממוקם הנכס ו/או בסביבתו הקרובה, תוך ביצוע התאמות שמאיות מקובלות, לשימוש המיטבי החוקי בקרקע כריקה.
- תינתן התייחסות להשפעת העורף החקלאי (יתרת חלקה א') על שווי המגורים בחלקת המגורים ) לחיוב ולשלילה(.
- השמאי יביא בחשבון כי החוכר רשאי לנצל את זכויות הבנייה עפ"י תב"ע בתוקף + פוטנציאל תכנוני, ללא תשלום נוסף לרמ"י, בהתאם לשימוש המיטבי החוקי.
- בקביעת שווי הפוטנציאל התכנוני, השמאי יציין את הזכויות שהובאו בחשבון על ידו לרכיב זה, תוך מתן דחייה וסיכון, ככל וקיימים לצורך מימוש הזכויות.
- השמאי יביא בחשבון את מצבו המשפטי של הנכס, ובכלל זה גם את השפעת העובדה כי המגורים מותרים לכל אדם (ללא מגבלת קירבה או דרישה לרצף בין דורי), וכן כי החוכר רשאי להשכיר את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים (מלבד יחידה אחת בה חייב להתגורר בעל הזכויות בנחלה) ו/או לפצל מגרש/ים ולמכור אותם, ללא תמורה נוספת לרמ"י.
- השמאי יפחית משטח חלקת המגורים, את שטח תכסית עסקת הפל"ח כפי שנחתמה עם רמ"י.
בנספח 1 לנוהל הזמנת שומות מקרקעין - נקבע, כי בעת גביית "דמי הסכמה" בגין העברת זכויות בנחלה דמי ההסכמה ייקבעו למועד עסקת המכר ואילו לצורך גביית דמי רכישה בסך 33% + מע"מ נקבע, כי המועד הוא מועד מתן השומה.
המסקנה המתבקשת היא - שגביית דמי רכישה לפי מועד מתן השומה במקום לפי מועד ביצוע עסקת המכר, בהתאם למקרה דמי הסכמה, מהווה התעשרות שלא כדין על חשבון בעלי הנחלות ופעולה שלא כדין שמבוצעת על ידי הרשות שפוגעת באופן יסודי ומהותי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות וכן גורמת להם לנזקים כלכליים אדירים.
המלצה - להגיש טענה משפטית כנגד השומה הדוחה את מועד הגשת ההשגה השמאית ולפעול מול רמ"י בהליך משפטי, ככל ויידרש, לצורך תיקון מועד השומה למועד ביצוע העסקה במקום מועד מתן השומה, שכן העיכוב בהמצאת השומה נובע מהתנהלות של רמ"י בלבד ולהלן תובא הרחבה בעניין זה.
"הפוטנציאל התכנוני":
"תקלה" נוספת שאנו מוצאים בשומות רמ"י, היא התרגום "הלכה למעשה" של שמאי רמ"י למונח "פוטנציאל תכנוני מוחשי" כפי שמצוין בקובץ ההנחיות של השמאי הממשלתי.
"פוטנציאל מוחשי" הוא כזה שניתן לקבוע באופן ברור כי הוא ניתן למימוש בדחייה, כאשר שמאי רמ"י בוחן את התב"ע בהפקדה. כלומר, במקרה שבו שמאי רמ"י בוחן את התב"ע בהפקדה ומזהה כי הפוטנציאל הוא ליחידת דיור שלישית (יחידה אחת בנוסף לאלו הקיימות בתב"ע בתוקף), עליו לבחון את השווי של היחידה השלישית ולקבוע את השווי בדחייה וסיכון - כלומר - ככל ואכן קיים פוטנציאל ממשי ומוחשי, ייקבע מהי תקופת הדחייה לצורך הפחתת שווי הפוטנציאל התכנוני, נוכח הדחייה במימוש עד לאישור התב"ע החדשה.
למרות ההנחיות המפורטות לעיל, מצאנו מקרים בהם שמאי רמ"י החליט, כי למרות שהתב"ע בהפקדה מאפשרת תוספת של יחידה שלישית, לדעתו ניתן יהיה לבנות ארבע יח"ד בחלקת המגורים בנחלה ואף מצאנו קביעות של חמש ושש יחידות.
במקרים שלעיל, נדרשנו להגיש "טענה משפטית" (שאינה טענה שמאית) בטרם הגשת השגה שמאית, בהתאם לנוהל הגשת השגה על שומת מקרקעין M34.03, והבהרנו, כי יש לתקן את המועד הקובע - למועד ביצוע העסקה במקום למועד מתן השומה, שכן מדובר בתיקון מהותי שמשפיע באופן דרמטי על השווי שנקבע בשומת רמ"י והבהרנו את העיוות המשפטי שקיים בכך שהרשות מחייבת את החוכר בעליית ערך הקרקע בגין תקופה שהוא כלל לא נהנה ממנה ולאחר שהזכויות בנחלה נמכרו ולאור כך שהעיכוב נובע מהתנהלות של רמ"י בלבד. בנוסף הבאנו ראיות לכך שהפוטנציאל התכנוני שאותו "זיהה" שמאי רמ"י, הוא פוטנציאל "מלאכותי" שכלל לא קיים ובטח שהוא לא "מוחשי" ולכן יש לקבוע את השווי בהתאם לפוטנציאל הקבוע בתמ"א 35 תיקון 1ב ובהתייחס לתב"ע בהפקדה בלבד, שתאפשר בנייה של יחידה שלישית בחלקת המגורים בנחלות ולא יותר מכך (להלן יובא תיאור של מקרה מהחיים בסוגיה זו). קיימים מקרים בהם חלקת המגורים צרה וארוכה או שעורף הנחלה כלוא בחלקה חקלאית ואין דרך גישה או שעורף הנחלה נושק לכביש ראשי או טענות נוספות שמצביעות על כך שלא רק שלא ניתן יהיה לבנות יחידה רביעית, אלא שלא ניתן יהיה כלל לבנות יחידה שלישית בנחלה וטענות אלו משפיעות בהחלט על תוצאות הליכי עיון חוזר.
זמני עבודה ברמ"י לטיפול בשומה:
במסגרת הטענות המשפטיות כנגד שומות רמ"י לדמי רכישה, טענו בראש הדברים, כי מעבר לעוול המשפטי ולנזק הכלכלי שנגרמים לבעלי הנחלות כתוצאה מהתנהלות שלא כדין מצד הרשות שקבעה כי החיוב יתבצע למועד מתן השומה - העובדה שרמ"י ממציאה את השומה לדמי רכישה כשנה וחצי - שנתיים (במקרה הטוב) ממועד המצאת כל מסמכי העסקה לרמ"י - נובעת מהתנהלות של רמ"י בלבד כאשר לחוכר אין כל שליטה על תהליך העבודה ברמ"י.
בימים אלה אנו מנהלים תיקים רבים, במסגרת עסקאות מכר וכניסה יזומה של בעלי נחלות להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי כניסה" (3.75% + מע"מ) ובמסלול דמי רכישה (33% + מע"מ). במרחבים השונים של רמ"י קיים מספר מצומצם של עובדים שחולשים על מאות תיקים, כאשר קבועי הזמן נכון למועד זה לפתיחת תיק (המועד שבו פקיד רמ"י יבחן לראשונה את המסמכים שהוגשו לרמ"י) עומד על כ- 10 - 12 חודשים!!! במקרה הטוב (נבהיר כי קיימים פערים גדולים בקבועי הזמן בין המרחבים השונים).
תהליך העבודה ברמ"י לפי נוהל עבודה B38.04 בהתייחס לשומות בהן שווי ערך הקרקע ללא פיתוח ומע"מ הוא 5,000,000 ₪ - 14,000,000 (זהו השווי של הנחלות במרכז הארץ ובמקומות רבים באזור עדיפות לאומית ב') דורש אישור במסלול ירוק + מסלול אדום + ועדת פטור.
תהליך זה אורך חודשים ארוכים וזאת בנוסף לכך שבעל הנחלה כבר המתין כשנה לפתיחת התיק ע"י רמ"י.
כלומר - אם הגשתי מסמכים לרמ"י ביום 1.1.2022 - המועד שבו נציג רמ"י יפתח את התיק ויעיין לראשונה במסמכים יהיה בממוצע 1.10.2022 - 1.12.2022!!!
עד למועד שבו התיק ייבדק ע"י פקיד רמ"י חלק מהאישורים כבר לא יהיו בתוקף (המפה בתוקף לשנה ואישור הרכב נחלה לחצי שנה). במועד הפתיחה של התיק לראשונה תיבדק המפה המצבית שהיא המהמורה העיקרית שיש לעבור על מנת שהתיק יופנה לתהליך העבודה ביתר המחלקות ובמועד בדיקתה לרוב היא לא תהיה בתוקף, דבר שידרוש מבעל הזכויות הוצאות נוספות על מנת לעדכן את המפה. לאחר פניות לרמ"י בבעיה זו, בשלב זה, יש הבנה כי ככל והמפה הוגשה במועד והעיכוב נבע מרמ"י, לא יהא צורך לעדכן את המועד של המפה, אך כמובן שיבוצעו תיקונים אחרים במפה ככל ויידרש.
לאחר שיחלפו חודשים ארוכים ומסמכי העסקה וההחלטה ייבדקו, יישלח מכתב מרמ"י עם דרישה לתיקונים במפה וביתר המסמכים ומכאן מתחיל תהליך ארוך ומייגע של תיקונים "הלוך חזור" עד לאישור סופי של המסמכים.
תהליך אישור המסמכים על מנת להעביר את הטיפול לשמאי רמ"י - יכול לארוך חודשים ארוכים בנוסף לשנה שחלפה ממועד הגשת המסמכים, כאשר העיכוב נובע כולו אך ורק מקבועי זמן של רמ"י. נבהיר, כי אין לנו כל טענה לפקידי רמ"י שעושים עבודה מקצועית ומאומצת, אלא למקבלי ההחלטות שאמונים על תקנים ומאפשרים למצב זה להתקיים, כאשר הנפגעים העיקריים הם בעלי הנחלות.
התוצאה מתיאור התהליך שלעיל היא - שעד שתומצא שומה עם מפרט כספי יחלפו שנה וחצי - שנתיים ויותר!!! בכל התקופה ערך הקרקע עולה ובעל הנחלה נדרש לשלם את הערך בגין שווי הקרקע במועד הוצאת השומה - למרות שאין לו יד ורגל לכל אורך תהליך העבודה!!!
השפעת התמורה על דמי רכישה בעסקת מכר:
בעל נחלה שחתם על הסכם מכר מפקיד בידי ב"כ בנאמנות כספים רבים מתוך התמורה (כ-50% - 60%) ומחכה בקוצר רוח לקבל את השומה לדמי רכישה מרמ"י על מנת לסיים את העסקה.
העיכוב העיקרי שנגרם בהשלמת התהליך במסגרת עסקת מכר של נחלה, נובע מההתנהלות של רמ"י בתהליך המצאת השומה לדמי רכישה. מצב זה מתרחש, לאור כך שבהחלטות רמ"י לא קיים מועד במסגרתו חלה על המוכר חובת דיווח על העסקה לרמ"י וכן אין מועד שבו רמ"י מחויבת להמציא את השומה (יש כוונה אבל לא מועד קבוע בהחלטה), כפי שקיים במיסוי מקרקעין.
העיכובים בקבלת שומה לדמי רכישה פוגעים במוכר שמבקש לסיים את מערכת היחסים עם הקונה, לקבל את כספי הנאמנות לידיו ולהמשיך בחייו. המוכר נתון לעליית ערך הקרקע ולתשלום הפרשים של מאות אלפי ₪ לאור שומה שתומצא למועד מתן השומה ולא למועד העסקה. עובדה זו משפיעה ישירות על סכום הנטו שיוותר בידיו, שנותר "עלום" במשך חודשים ושנים עד סיום העסקה. במקרים אלה, מדובר לעיתים במוכרים מבוגרים שמבקשים לעבור לדיור מוגן או לרכוש דירה ליד הילדים ואין אפשרות לתת להם וודאות לגבי המועד שבו הם יקבלו את הכספים מהעסקה ומהו סכום הנטו שיוותר בידיהם. מוכרים אלה לעיתים יוותרו על המכירה מפחד להתמודד עם התהליך ומחוסר וודאות ביחס למצבם בסיום העסקה או שהם פונים לדרך של עסקת נטו וכאן טמונה מלכודת שמוכרים אלו עשויים ליפול בה בגלל הלחץ למכור ועל כן יש לפעול במשנה זהירות ולהכיר היטב את נבכי עסקת הנטו.
מהצד השני, גם הקונה נפגע מהתנהלות רמ"י ומהעיכובים בהמצאת השומה לדמי רכישה. במהלך כל התקופה עד שתומצא שומה לדמי רכישה, הקונה לא יוכל להגיש בקשה להיתר בניה, אלא רק לאחר שישולמו דמי הרכישה. הקונה מקבל את החזקה חודשים ארוכים ולעיתים שנה ויותר בטרם תתקבל שומה לדמי רכישה ובמהלך כל התקופה הוא יוכל להתגורר בבית הקיים בנחלה בלבד ולא לבצע בניה. הבעיה היא, שפעמים רבות הבית הוא ישן וקטן ולא ניתן לקבל היתר בניה להגדלתו, אלא רק לשפץ אותו ללא צורך בקבלת היתר מרמ"י (שיפוץ פנימי ללא יציאה מקונטור הקירות ואפשרות לפתוח פתחים בקירות חיצוניים בסמכות מקומית). הסיבה שהקונה לא יוכל לבצע בניה בנחלה, מקורה בנוהל עבודה ברמ"י לפיו לא ניתן להגיש בקשה להיתר במקביל לביצוע עסקה (נוהל שגוי מיסודו שרמ"י נדרשת לתקנו לאלתר).
במקרה שבו הקונה ביצע עסקת נטו, לא רק שהוא לא יוכל לבצע בניה בנחלה כאשר את התמורה והמיסים הוא שילם חודשים ארוכים בטרם הוא יוכל להגיש בקשה להיתר בניה, אלא שהוא נתון בחוסר וודאות ביחס למועד קבלת השומה לדמי רכישה, בדיוק כפי שקורה בעסקת ברוטו ביחס למוכר.
ככל והרכישה בוצעה מיורשים, לא רק שלא ניתן לבצע בניה בנחלה וקיים סיכון לגבי גובה השומה לדמי רכישה, גם לא ניתן לקבל משכנתא לצורך מימון הרכישה, כי את הנחלה לא ניתן לרשום ע"ש היורשים והעברת הזכויות מבוצעת ישירות מהמורישים לקונה. במקרה זה, הבנקים לא יעניקו הלוואות אלא אם ימונה מנהל עיזבון או שהמוכרים יסכימו שהכספים יישמרו בנאמנות ויועברו אליהם אחרי שהזכויות יירשמו ע"ש הקונים (בחלוף מס' שנים) - פתרונות שמוכרים ויורשים לא מסכימים לקבל. מצב זה יצר "שוק" שבו רק קונים "בעלי יכולת" יפנו לרכוש נחלות מיורשים, כי הם נדרשים לממן מהון עצמי או משעבוד של נכסים אחרים את הרכישה של הנחלה. מצב זה מצמצם באופן משמעותי את מצבת הקונים הפוטנציאליים כאשר המכירה היא על ידי יורשים.
תקופת ההמתנה לקבלת השומה היא מורטת עצבים וגורמת למוכרים לעוגמת נפש רבה. המוכרים תלויים בין שמים לארץ ללא יכולת להשפיע על תהליך העבודה ברמ"י ולמעשה הם "תקועים" ולא יכולים להתקדם לשלב הבא בחייהם.
סיבה זו הביאה רבים מבעלי הנחלות ומהיורשים שמבקשים למכור, לבצע "עסקת נטו" כאשר המוכרים מקבלים לידיהם את סכום הנטו סמוך למועד קיום התנאי המתלה בהסכם המכר (קבלת הקונה כחבר אגודה) ומשם הם ממשיכים בחייהם ומותירים את הקונה להתמודד עם חבויות המס השונות. מצב זה - לכאורה - מעניק למוכרים וודאות ביחס לסכום הנטו ומקנה להם אפשרות לעבור למקום מגורים חליפי - אך בפועל - מצאנו כשלים רבים בביצוע העסקה שהביאו לכך שהמוכרים נאלצו "לרדוף" אחרי קונים נוכח דרישות תשלום שהובאו לפתחם של המוכרים ולא שולמו מכספי הנאמנות, כי לא היה די בכספי הנאמנות או שתכנון העסקה כלל בתוכו הסכמה על אי דיווח על העסקה לרמ"י במטרה שלא לשלם את דמי הרכישה אלא רק מס שבח והיטל השבחה (כאמור בעניין זה נרחיב במאמר עומק ביחס לעסקאות נטו).
דרך העבודה מול רמ"י כיום היא באמצעות "רמיטק", למרות שניתן להגיע בימי קבלת קהל. בכדי לקדם את התיקים אנו נדרשים לפנות כל שבוע על מנת לקבל סטטוס ולבקש להאיץ את הטיפול. התשובה שמתקבלת מהפקידים היא קונסיסטנטית בנוסח הבא: "קיים עומס תיקים והתיק ייכנס לעבודה בהתאם לתור העבודה". בקבלת קהל התשובה שמתקבלת היא דומה לזו שנקבל ברמיטק ועם כל הרצון הטוב של הפקידים (ויש להם רצון לעזור), ידיהם כבולות לאור עומס תיקים ומחסור בעובדים ובייחוד כאשר הטיפול בשומה עובר להנהלה במסגרת המסלולים, לפקיד רמ"י במרחב אין יכולת להשפיע על תהליך העבודה.
כעת נשאל - האם ייתכן מצב שבו רמ"י תעכב את מתן השומה בגלל קבועי זמן שנובעים מחוסר בכח אדם והחוכר יידרש לשלם את המחיר בגין שווי עליית ערך הקרקע בזמן שהשומה טופלה ברמ"י? התשובה לכך היא - שמצב כזה לא ייתכן! אך הלכה למעשה הוא מתרחש כל יום וחוכרים רבים משלמים סכומים אדירים שלא היו אמורים לשלם!
כלומר - נוכח העיכובים שנובעים מהטיפול ברמ"י והמצאת השומה חודשים ארוכים לאחר שמסמכי העסקה וההחלטה הומצאו לרמ"י - המוכר משלם תוספת של מאות אלפי ₪ בגין דמי רכישה ואם מדובר בעסקת נטו - הקונה נדרש לשלם את הסכומים שלא נלקחו בחשבון בתחילת העסקה ואם לא נותרו די כספים בנאמנות ודרישת התשלום יוצאת ע"ש המוכר ולא ע"ש הקונה - המוכר יימצא בבעיה קשה בשלב זה!
היבט סיכון נוסף שיש להתחשב בו בעסקת מכר בברוטו או נטו, הוא שווי התמורה הקבועה בהסכם המכר וההשפעה שלה על גובה דמי הרכישה. שמאי רמ"י שמטפל בשומה ונדרש לקבוע את הערכים בהתאם לקווים המנחים שהוראות מרכזיות מהם הובאו לעיל, מקבל לידיו את הסכם המכר בכדי להכיר את פרטי העסקה - האם עליו להתחשב בגובה התמורה כאשר הוא בוחן את שווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל התכנוני?
מצאנו, כי שווי התמורה בהסכם המכר משפיע על גובה השומה, למרות שהקווים המנחים לא קובעים כך.
שאלה נוספת שנשאל - כיצד יבחן שמאי רמ"י את גובה דמי הרכישה בעת שיומצא לו הסכם מכר בעסקת נטו לפיו שולמה תמורה בערכי נטו הגבוהה פי שניים ויותר משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל? מצב זה מתרחש כיום נוכח תמהיל ייחודי של "מרכיבים" שהביא לשינוי הדרמטי בשוק שכולל, עליית מחירים שגרמה לעליית קרנן של עסקאות הנטו, ביחד מצבת קונים פוטנציאליים בעלי כיס עמוק שמוכנים לשלם סכומים לא נתפסים עבור נחלות שעד לפני שנה לא ניתן יהיה לאתר עבורן קונה ובטח שלא בסכום לפיו נסגרה העסקה.
נשאיר שאלה זו "בצריך עיון" ונענה עליה במאמר על עסקאות נטו. נציין רק, שבימים אלה אנו מבצעים מספר עסקאות נטו ששווי הנטו שנקבע בהן גבוה באופן משמעותי משווי השוק של הנחלות והשאלה שעלתה היא - כיצד שמאי רמ"י יבחן את גובה דמי הרכישה ומהו הסכום שנותיר בנאמנות על מנת לשלם את דמי הרכישה בעת קבלת השומה שכאמור, תשולם זמן רב לאחר ביצוע העסקה?!
חוק החקלאות ותקנות החקלאות:
זה המקום לחזור ולהבהיר היטב, כי דרשנו תיקון בהחלטה, כך שייקבע מועד מנהלי להגשת הדיווח בעת ביצוע עסקת מכר וכן מועד להמצאת שומה מצד רמ"י, אך לא מצאנו כל רצון לבצע שינויים, כי שינויים יוצרים מחויבויות וכשאין כח אדם, לא ניתן להתחייב למועד המצאת שומה - דבר שלא מתקבל על הדעת ולא יכול להתקיים במדינה מערבית.
שיטת ההתנהלות המתוארת, היתה קיימת בזמן ימי הביניים ונקראה "פאודליזם", כאשר בנחלות עבדו "ואסלים" ו"אריסים" שהריבון אפשר להם לעבד את האדמה ולחיות עליה, לא יותר מכך!
עם כל הצער שבדבר, אין מנוס מלהביט למציאות "בלבן" ולהגיע למסקנה, כי בעלי הנחלות שנתונים עד היום תחת "משטר הנחלות", חווים חוויה של "ואסל" שמוגבל בהתנהלות שלו בנחלה ונתון להחלטות הריבון, שיכול לשנות את החלטותיו לפי שיקול דעתו מבלי שתהיה מערכת חוקים שקובעת מה מותר ומה אסור!
ההבדל המהותי הוא, שאנו חיים במדינה דמוקרטית שאת מערכת החוקים קובעים נבחרי ציבור - עובדה זו נכונה כלפי מגזרים אחרים במדינה - אך במגזר החקלאי שיטות שהיו מתאימות לימי הביניים כמו "משטר הנחלות" נותרו עד היום ואף אחד לא צועק "המלך הוא ערום"!
גם אם אני רשום כבעל זכויות בנחלה, בכל פינה "אורבת" הרשות ומגבילה את חופש הפעולה שלי וכאשר אני בא בטענה ומבקש לבקר את ההחלטות, אני נזרק מכל המדרגות ונדרש ללכת ולמצוא "סעד" בבית המשפט, תהליך שעולה לי כספים משמעותיים וגורם לי לעוגמת נפש, גורר אותי לשנים של התנהלות כאשר כל מבוקשי היה - לממש את זכויות הקניין שלי בנחלה!
אין מגזר במדינת ישראל שבעלי הזכויות בו מוגבלים בהתנהלות כמו במגזר החקלאי ואין בעל נכס במגזרים אחרים שיכול להבין ולו במעט את השיקולים שנדרש בעל נחלה לשקול בעת ביצוע פעולות שנחשבות מובנות מאליהן כמו לעבור להתגורר בדיור מוגן ולהשכיר את בית המגורים - האם נוכל להמשיך ולתת למצב זה להתקיים? האם נסכים לחיות תחת "משטר הנחלות" שמותיר אותנו "ואסלים" במדינת ישראל בשנת 2022????!
לכן נחזור ונדרוש שוב - לפעול לאלתר ולחוקק את "חוק החקלאות" ולהתקין מכוחו תקנות, שיקבעו הוראות ברורות ביחס למדיניות הקרקעית ותהליכי העבודה מול רמ"י, במקום ההתנהלות שמתרחשת כיום שמאפשרת לפקידים את "תסמונת הכח" ומאפשרת להם לקבל החלטות הנהלה ונהלי עבודה בהתאם לשיקול דעתם ולדחות על הסף בקשות מצד חוכרים שהלך הרוח שמוביל אותן הוא - השקפת עולמו של הפקיד ושיקול דעתו, במקום שיהיו הוראות חוק ותקנות שיורו לפקיד כיצד לעבוד מול החוכרים.
ככל שאנו נכנסים לעומק הדברים ועוסקים בסוגיות ליבה שמשפיעות באופן יסודי על זכויות בעלי הנחלות במסגרת ההתנהלות מול רמ"י - מתגבשת אצלנו תובנה נהירה - כי רק חוק החקלאות ותקנות מכוחו, יוכלו להציל את בעלי הנחלות ממלתעות החלטות שמשתנות השכם וערב, כאשר הן מתקבלות מתוך שיקול דעת של פקידים שמתחלפים עם השנים במקום ע"י נבחרי ציבור.
מקרים מהחיים:
בכדי להמחיש היטב את האבסורד הבלתי נתפס שמתואר לעיל ביחס לחיוב בדמי רכישה למועד מתן השומה וכן בסוגיית ה"פוטנציאל התכנוני", נביא שני מקרים מהחיים:
מקרה ראשון - מכר נחלה בתחום המועצה האזורית דרום השרון:
תרשים זרימה של העסקה:
1.6.2018 - דפנה חתמה על הסכם מכר של נחלה בתמורה לסך של 9,000,000 ₪.
בהסכם נקבע "תנאי מתלה" לפיו הקונה יתקבל כחבר אגודה בתוך 90 יום ממועד החתימה על ההסכם ולאחר שיתקיים התנאי המתלה ההסכם ידווח לרמ"י.
28.6.2018 - בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין קיימת חובת דיווח על העסקה בתוך 30 יום ותשלום שומה עצמית בתוך 60, גם אם בהסכם קיים תנאי מתלה, ועל כן, העסקה דווחה בתוך 30 יום לרשות המיסים ושולמה שומה עצמית למס שבח.
הערה - השומה העצמית למס שבח היא גבוהה מהשומה הסופית, כי בעת הגשת השומה העצמית עדיין לא בוצעו הוצאו לדמי רכישה והיטל השבחה שמוכרות בניכוי באופן יחסי, בגין החלק החייב במס בעסקה ועל כן, יש לקבוע בהסכם, כי ישולם תשלום ראשון בסכום שיהא בו די לשלם אך השומה העצמית.
1.9.2018 - לאחר 90 יום ממועד החתימה על ההסכם, הקונה התקבל כחבר אגודה ומסמכי העסקה ביחס עם מסמכי ההחלטה לצורך קבלת שומה לדמי רכישה הוגשו לרמ"י.
1.6.2019 - דפנה סיימה את הליכי השומה מול מס שבח והיטל השבחה ושילמה את הסכומים הבאים:
מס שבח 900,000 ₪.
היטל השבחה 500,000 ₪.
כעת דפנה המתינה לקבל את השומה לדמי רכישה. בעת ביצוע העסקה דפנה קיבלה שומה משמאי שהעריך כי גובה דמי הרכישה כולל דמי הסכמה על החלקות החקלאיות יעמוד על סך של
כ- 3,100,000 ₪ ובנוסף 6% מס רכישה בסך של 190,000 ₪.
דפנה ציפתה כי יוותר בידיה סכום נטו של כ- 4,300,000 ₪.
1.12.2019 - דפנה קיבלה שומה לדמי רכישה מרמ"י.
השומה נקבעה למועד מתן השומה לפי שווי ערך של חלקת המגורים ללא פיתוח ומע"מ, בסך של 10,200,000 ₪. גובה דמי הרכישה כולל מע"מ נקבע לסך של 3,940,000 ₪ (מעוגל).
10.12.2019 - דפנה הגישה השגה משפטית כנגד השומה בטענה כי יש לקבוע את שווי הקרקע של חלקת המגורים למועד ביצוע העסקה ולא למועד מתן השומה וכי העיכוב בהמצאת השומה נבע מההתנהלות של רמ"י בלבד.
10.2.2020 - ניתנה החלטה על ידי רמ"י הדוחה את ההשגה המשפטית של דפנה, בטענה כי הנחיות רמ"י קובעות שהשומה תומצא למועד מתן השומה ולא למועד ביצוע העסקה.
1.3.2020 - הוגש הליך עיון חוזר כנגד השומה של רמ"י. לאור העובדה כי דפנה ביצעה עסקת מכר שולמו דמי הרכישה במלואם על מנת שלא לעכב את תהליך העברת הזכויות ע"ש הקונה ובמקביל התנהל הליך עיון חוזר מול רמ"י.
1.9.2020 - התקבלה החלטה בהליך עיון חוזר הדוחה את עמדת דפנה.
1.10.2020 - הוגש הליך עיון חוזר שני מול ועדת ההשגות.
1.6.2021 – התקבלה החלטה בועדת ההשגות שהפחיתה את השווי של חלקת המגורים לסך של 10,000,000 ₪ כאשר גובה דמי הרכישה נקבע לסך של 3,700,000 ₪ כולל מע"מ.
התוצאה – ההחלטה בוועדת ההשגות התקבלה לאחר שנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר, כאשר דפנה שילמה דמי רכישה בסך של 600,000 ₪ יותר מהסכום שהיא ציפתה לשלם וזאת לאור כך שהיא שילמה לפי הערך למועד מתן השומה ולא למועד ביצוע העסקה!!!
מקרה שני - מכר נחלה בתחום המועצה האזורית עמק יזרעאל:
תרשים זרימה של העסקה:
1.8.2018 - ראובן חתם על הסכם מכר של נחלה בתמורה לסך של 5,000,000 ₪.
בהסכם נקבע "תנאי מתלה" לפיו הקונה יתקבל כחבר אגודה בתוך 90 יום ממועד החתימה על ההסכם ולאחר שיתקיים התנאי המתלה ההסכם ידווח לרמ"י.
28.8.2018 - העסקה דווחה למיסוי מקרקעין ושולמה שומה עצמית.
1.11.2018 - לאחר 90 יום ממועד החתימה על ההסכם, הקונה התקבל כחבר אגודה ומסמכי העסקה ביחד עם מסמכי ההחלטה לצורך קבלת שומה לדמי רכישה הוגשו לרמ"י.
1.8.2019 - בחלוף 9 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר ראובן סיים את הליכי השומה מול מס שבח והיטל השבחה ושילם את הסכומים הבאים:
מס שבח 400,000 ₪.
היטל השבחה 200,000 ₪.
1.12.2019 - ראובן קיבל שומה לדמי רכישה מרמ"י.
השומה נקבעה למועד מתן השומה לפי שווי ערך של חלקת המגורים ללא פיתוח ומע"מ בסך של 4,400,000 ₪. גובה דמי הרכישה כולל מע"מ נקבע לסך של 1,500,000 ₪ (מעוגל כולל הנחת אזור עדיפות לאומית ב', תקרת ההנחה עד 900,000 ₪). במועד המצאת השומה קיימת יחידה שלישית נפרדת מאושרת בתב"ע בתוקף.
שמאי רמ"י קובע בשומה, כי קיימת היתכנות לאישור יחידה רביעית בחלקת המגורים בשטח
185 מ"ר עיקרי + 50 מ"ר שירות. השמאי מציין, כי הוא שוחח עם יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה ועלה, כי לא הוגשה תכנית ליחידה רביעית, אך למרות זאת לדעתו קיים פוטנציאל להגשת תב"ע ליחידה רביעית ולכן הוא קובע דחייה לארבע שנים בשיעור היוון של 6% ליחידה רביעית.
1.1.2020 - הוגש הליך עיון חוזר כנגד השומה של רמ"י. הטענה המרכזית היא כנגד "הפוטנציאל התכנוני" שנטען כי הוא "מלאכותי" וכי אין כל היתכנות נראית לעין לתב"ע ליחידה רביעית. שמאי רמ"י טען כי ניתן יהיה לבנות יחידה רביעית בהשוואה למושב בעמק חפר והטענה של שמאי המשיג היתה, כי אין כל קשר בין מושב בעמק יזרעאל למושב בעמק כאשר מדובר בתנאים פיזיים/משפטיים/תכנוניים/כלכליים שונים לגמרי בין מושבים אלה.
1.5.2020 - התקבלה החלטה בהליך עיון חוזר שקובעת כי מקדם הדחייה ליחידה רביעית הוא לעשר שנים ולא ארבע שנים ושווי ערך חלקת המגורים נקבע לסך של 4,200,000 ₪.
1.6.2020 - הוגש הליך עיון חוזר שני מול ועדת ההשגות.
1.5.2021 - ניתנה החלטה בועדת השגות וכאן חל המפנה הדרמטי ביחס ליחידה הרביעית ולאור חשיבות הדברים, נביא את הציטוט מההחלטה:
"... כפי שהעלתה בדיקת השמאית המחוזית, בוועדה המקומית "יזרעאלים" אין תכנון בשלב זה ליח"ד רביעית, ובמושב עצמו מעטים בנו יחידה שלישית. אותה יחידה שלישית הותרה ... למעשה במקום יח' ההורים הקטנה שלרוב מתאשרת במסגרת קיבולת הבניה של הסכמי החכירה. לעניין הפוטנציאל... הוועדה אינה שוללת את קיומן של תכניות מאושרות ו/או בהכנה להוספת יח"ד במושבים במקומות שונים בארץ, אך לא נמצאה אינדיקציה לקידום מהלך שכזה בוועדה אליה שייך הנכס הנדון, פרט למצב הקיים …. על כן, בהתייחס לטענת שמאי המשיבה, תיקון 1 ב' מתיר תוספת יח"ד אחת לכל נחלה, אך לא ניתן לממש יח"ד מעבר לרשום בטבלת לוח 2. כלומר, אין אפשרות לבניית יח"ד רביעית ללא עדכון ללוח 2 בתמ"א. זאת, בשונה מן הדוגמאות אותן הביא שמאי המשיבה, בהן נותרו לניצול מספר יח"ד גדול לצד מספר מועט של נחלות/מגרשי הרחבה, מה שגרם ככל הנראה להוספת יח"ד לנחלות הקיימות. לאור האמור, הוועדה סבורה שהפוטנציאל ליחידה נוספת, רביעית, מכוח תמ"א 35 שינוי 1ב' אינו מוחשי".
לאור הביטול של הפוטנציאל התכנוני ביחס ליחידה הרביעית שכלל לא קיים ואינו מוחשי - נקבע השווי של חלקת המגורים לסך של 3,700,000 ₪ - כלומר הפחתה בשווי של 500,000 ₪! מהשווי שנקבע בהליך עיון חוזר ראשון וסך של 700,000 ₪! מהשווי שנקבע בשומה הראשונה של רמ"י.
בקשה לתיקון טעות בהחלטה -
8.5.2021 - אם חשבתם שכאן הסתיימה הסאגה אז טעיתם! רמ"י הגישה שבוע לאחר קבלת ההחלטה בוועדת ההשגות "בקשה לתיקון טעות בהחלטה" - מהלך שלא קיים בתהליך מינהלי תקין בטענה, כי נפלה טעות בהחלטת ועדת ההשגות לעניין קביעת הפוטנציאל התכנוני!!!
10.6.2021 - התקבלה תגובה מועדת ההשגות הדוחה את טענת רמ"י על כך שנפלה טעות בהחלטת ועדת ההשגות. רמ"י לא הסכימה לקבל את עמדת ועדת ההשגות שדחתה את הקביעה כי קיים פוטנציאל ביחס ליחידה הרביעית, בטענה כי ייווצר תקדים לכך שלא תתקבל הטענה ליחידה רביעית בהליכים הבאים. רמ"י הבינה כי ההחלטה בוועדת ההשגות יוצרת השלכות רוחב ביחס לשומות שיידונו בהמשך והביאה ראיות חדשות בהליך "תיקון טעות" שכלל לא קיים בנהלי עבודה.
ההתנהלות מצד רמ"י בתיאור שלעיל היא כל כך חמורה ועל מנת להמחיש את חומרת המצב נביא דוגמא - דמיינו לעצמכם שקיבלתם פסק דין בבית המשפט העליון ובסוגיית הליבה של התיק, בית המשפט דחה את הטענה שלכם ומיד לאחר קבלת פסק הדין החלטתם להגיש לשופט בקשה שבה אתם מבקשים "לתקן טעות" בפסק הדין בטענה כי השופט "טעה" בהחלטתו!!!
ועכשיו שווו לעצמכם מצב שבו המדינה מגישה הליך של "תיקון טעות" לשופט, בטענה כי התוצאה אליה הגיעה השופט היא שגויה! אכן - אין מצב משפטי של תיקון טעות אלא הליך ערעור - אך בדוגמא שלנו - לאחר שבית המשפט העליון נתן פסק דין אפשר רק להרהר על החלטת השופט אך בשום אופן לא ניתן לערער, כי הגעת לסוף הדרך!
רמ"י עשתה דין לעצמה במהלך שלא הכרנו עד היום ולמעשה סברה שלאור כך שמדובר ברשות מרשויות המדינה היא יכולה להגיש הליך של ערעור במסווה של "תיקון טעות" ואולי ועדת ההשגות היתה משנה את עמדתה נוכח פניה זו! התנהלות זו היא אבסורד במקרה הטוב ומצביעה על כשל מערכתי יסודי. התנהלות זו מדגישה עוד יותר את הטענה של החוכרים - כי החלטת רמ"י להוצאת שומות למועד מתן השומה ולא למועד ביצוע העסקה, כאשר רמ"י היא זו שמעכבת את המצאת השומה - היא עשיית דין עצמי מצד רמ"י, היא לא חוקית בעליל ויש לבטלה לאלתר!!!
לאור חשיבות הדברים של ועדת ההשגות כאשר היא החליטה לדחות על הסף את טענות רמ"י, נביא ציטוט מההחלטה:
"... כעת נדון בסוגיה המרכזית שהונחה לפתחנו והיא סוגיית הפוטנציאל. ראשית, המסמכים שהציגה רמ"י כתימוכין לבקשתה לא הוצגו לפני הוועדה בהליך ההשגה, אף לא באיחור, הם נוצרו לאחר מועד הגשת ההשגה השנייה. שנית, לגוף האמור בהם, תוכן המכתבים אשר מצביע לשיטת רמ"י על מהלך תכנוני צפוי לא היה ידוע במועד הקובע. שלישית, וחשוב מכל: מעיון במכתבים עולה כי לא נמצא עיגון לפרשנות של רמ"י בדבר קיומו של פוטנציאל מוחשי להקמת יחידת דיור נוספת. המכתב מטעם מטה התכנון מציין כי "האפשרות לערוך שינוי בתמ"מ, או בתמ"א 35 ,לשם הגדלת מספר יחידות הדיור הכולל במושב, אינה עומדת כעת על הפרק והיא מותנית קודם לכול, על-פי החלטה של הוועדה המחוזית שהתקבלה לאחרונה, בבחינה מרחבית הבוחנת את כלל היישובים בתפיסה אזורית ואת ההשפעה של כלל הגדלות ביישובים על המרחב כולו. במקרה של המועצה האזורית יזרעאל, הדבר יתאפשר רק לאחר אישור תכנית המתאר הכוללנית המקודמת בה. מכאן, שגם במועד כתיבת המכתבים האמורים, תוספת יח"ד מותנית בתהליכים תכנוניים נוספים, שבמועד הקובע (ואף מאוחר לו) טרם הוחל בהם, ולכן לא ניתן להצביע במועד זה על קיומו של פוטנציאל מוחשי .כאמור, רמ"י מצביעה על כך כי ביישובים אחרים השייכים לאותה המועצה האזורית מקודמות תכניות המוסיפות יח"ד לנחלה. בעניין זה ייאמר, כי כללית, ע"פ התאריכים שמציינת רמ"י קידומן של תכניות אלה מאוחר למועד הקובע בענייננו, מה גם שהעובדה שביישובים אחרים מקודמים מהלכים תכנוניים איננה מעידה על מושב... לפיכך, אין בידינו לקבל את בקשתה של רמ"י".
מסקנות
המסקנה המתבקשת מהדיון היא - שיש לפעול לאלתר כנגד גזירות רמ"י שמתוארות לעיל, הגורמות לנזקים כלכליים עצומים לבעלי הנחלות, למוכרים, ליורשים ולקונים, תוך שרמ"י מפרה, הפרה בוטה של חובות תום הלב המוגברות החלות על הרשות ביחסים עם החוכרים ויוצרת עיוות משפטי בעת שהיא מוציאה שומות למועד מתן השומה ולא למועד העסקה, כאשר העיכוב נובע מצד הרשות והחוכר נדרש לשלם קנס ל"ריבון" של מאות אלפי ₪ על לא עוול בכפו.
בנוסף, יש לתקן את העיוות בשומות רמ"י שמחייבות את בעלי הנחלות בגין פוטנציאל תכנוני "דמיוני", התנהלות שמהווה התעשרות שלא כדין על חשבון בעלי הנחלות, שדורשת מהם הוצאות ניכרות לניהול הליכי עיון חוזר וגורמת לעיכוב של חודשים ארוכים בסיום עסקאות.
יש לפעול בדרכים מנהליות ומשפטיות לאלתר וללא כל דיחוי לתיקון העיוותים המתוארים לעיל, כלפי בעלי הנחלות ובצד זה, לפעול בדרכים פרלמנטריות לחקיקה דחופה של חוק החקלאות ותקנות מכוחו, כאשר יש לשתף בתהליך החקיקה בעלי מקצוע מהתחום שיביאו לידי ביטוי בחוק ובתקנות, את השקפת עולמם של בעלי הנחלות תוך פריסה של הבעיות היומיומיות ולא לשתף רק פקידים שמביאים השקפת עולם שמנותקת מהמציאות בשטח, על מנת לתת פתרונות יסודיים ולשנות את המציאות שאנו חיים בה עוד מהחלטה מס' 1 משנת 1965 שיצרה את "משטר הנחלות", שדינו נחרץ לפני זמן רב ורק נותרה הגושפנקא החוקית שתקבע את סופו המוחלט!
העדכון המקצועי נכתב בשיתוף עם מר ניצן מקובר שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי שלקח חלק בהליכי עיון חוזר במקרה המתואר לעיל ביחס למועצה האזורית עמק יזרעאל.
נאחל חודש טוב לכל בית ישראל .
