תיקון 155 לחוק התכנון והבניה - הקלה לפיצול דירות במושבים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 7.8.2024 נכנס לתוקף תיקון 155 לחוק התכנון והבניה (להלן: "תיקון 155") במסגרתו נקבע בסעיף 147ב לחוק, כי ועדה מקומית יכולה לאשר במסגרת "בקשה להקלה" תוספת יחידת דיור אחת לכל יחידת דיור צמודת קרקע הקיימת במגרש, מעבר למספר המרבי של יחידות הדיור המותר לבנייה במגרש בהתאם לתב"ע בתוקף. בנוסף נקבע כי ועדה מקומית רשאית לאשר "בקשה להקלה" של תוספת שטחי בנייה מעבר לשטח הכולל לבנייה המותר בהתאם לתב"ע, לצורך יחידת דיור נוספת, בדרך של פיצול יחידת דיור קיימת או הוספת יחידת דיור נוספת או שילוב של שניהם.

תיקון 155 הוא תקדים, כך שלראשונה אושרו הוראות החלות על מושבים, המאפשרות הוספת יחידות דיור בדרך של פיצול דירות או הוספת יחידה נוספת ותוספת שטחים מעבר לתב"ע בתוקף, במסגרת הגשת בקשה להקלה (תיקון 117 שאושר בשנת 2017 שאושר כהוראת שעה למשך 5 שנים לא חל על מושבים).

המטרה של תיקון 155 הוא הגדלת היצע יחידות דיור בגלל מצוקת דיור וייעול השימוש ביחידות גדולות, כאשר ילדים עזבו את הבית וההורים נותרו עם בתים גדולים שניתן לבצע בהם פיצול לשתי יחידות.

תוספת יחידות דיור בנחלות/משקי עזר/מגרשים מקצועיים/בתים בהרחבות בדרך של "הקלה":

תיקון 155 מאפשר הגשת בקשה להקלה לצורך אישור יחידה/ות דיור נוספת/ות בחלקת המגורים בנחלות ומשקי עזר, במגרשים מקצועיים ובבתים בהרחבות, בדרך מהירה במקום לבצע בדרך של תב"ע. רבים מהמושבים עובדים על אישור יחידה שלישית בחלקות המגורים בנחלות ויחידה שניה בחלקת המגורים במשקי עזר/מגרשים מקצועיים. מושבים רבים אישרו תוכניות ליחידות נוספות בנחלות ומשקי עזר ואף קיימים מושבים שאישרו תוכניות לבניית ארבע יחידות בנחלות ובמשקי עזר וקיימים אף מקרים בנחלות שבהם אושרו חמש יחידות.

הליך אישור תב"ע מושבית או מועצתית אורך שנים ונתקל בבעיות רבות במהלך הדרך. במשפחות רבות עולה מצד הילדים בקשה לבצע בנייה של בית שני, שלישי ואף יותר מכך והעובדה שבמושבים רבים לא אושרה תוכנית לבית שלישי - גורמת לקשיים רבים במסגרת "הפרוייקט המשפחתי" כאשר ילדים מבקשים לבצע בנייה והורים מוצאים עצמם מול דילמות קשות כיצד לאפשר לילד אחד לבנות ולומר לילד אחר שהוא נדרש להמתין עם הבניה.

האיזונים הכלכליים שאנו נדרשים להם במסגרת בנייה ופיצול מגרשים ולאור ביקוש הולך ועולה של ילדים לבנות ולפצל מגרשים - הופכים מורכבים יותר ויותר לאור הצורך "בהיוון" של הערכים ביחס למועד מימוש הבנייה העתידי. ילד שבונה בית שני ומנצל זכויות בניה של 160 מ"ר שניתנות ללא תשלום וערכם נאמד במרכז הארץ בסך של כ- 2 מיליון ₪, נותר עם חוב משמעותי ביותר כלפי אח שיבנה את הבית השלישי כאשר התב"ע תאושר בעוד מס' שנים. האיזון הכלכלי בין הילדים מקבל ביטוי ביחס לתשלומים לרמ"י בגין דמי היוון, מס רכישה על  דמי היוון והיטל השבחה עבור הבית השלישי ואילך שנאמד בסך של כ- פי 3 מהיטל ההשבחה שמוטל על בית שני.

העובדה שאחים נותרים חייבים זה לזה ונדרשת התחשבנות עתידית עם משוואות היוון מורכבות ביותר כאשר מדובר במשפחה - זה מתכון למאבקים שמעמידים הורים מול דילמות הרות גורל כאשר הם מתבקשים לאשר את הבנייה ולעיתים מגיעים לסף ייאוש לאור הקשיים בהם הם נתקלים בשיח מול הילדים עוד בשלב התכנון. מצבים אלה מביאים חלק מההורים לכלל החלטה שעדיף כי הילדים לא יבנו בנחלה/במשק עזר בחיי ההורים ובכך להקטין את הסיכון למלחמות ירושה.

תיקון 155 שמאפשר לבצע תהליך של הגשת בקשה להקלה על מנת לפצל יחידה קיימת לשתי יחידות או לבנות יחידה נוספת ואף לבקש תוספת בניה של עד 45 מ"ר מעבר לזכויות המוקנות בתב"ע בתוקף - מהווה לכאורה בלבד "קרש הצלה" עבור משפחות שלא רוצות להמתין לאישור תב"ע מושבית שאורכת שנים, אך צריך להבין היטב את הוראות תיקון 155 ואת המגבלות החלות על היחידות הנוספות שנוצרות במסגרת התיקון ואת תנאי הסף לצורך קבלת היתר להקלה המבוקשת, בטרם נקפוץ למים הסוערים של הגשת הבקשה להקלה.

דבר נוסף ומרכזי שיש להבין בעניין הגשת בקשה להקלה במסגרת תיקון 155, הוא שיש הבדל מהותי בין "עולם הקניין" שמוסדר על ידי החלטות רמ"י לבין "עולם התכנון" שמוסדר על ידי החלטות רשויות התכנון וחוק התכנון והבניה. בין "העולמות" יש פער עצום בכל הקשור להוראות כיצד ניתן לבצע בנייה וניצול יחידות דיור ובייחוד בכל הקשור לעלויות שחלות על תהליכים אלה ונעמיק בנושא בהמשך.

מסלולים לפיצול דירות:

מסלול ראשון - פיצול יחידת דיור ללא תוספת שטח -

1. במסלול זה ניתן לפצל יחידת דיור קיימת לשתי יחידות, בתהליך של הגשת בקשה להיתר בדרך של "הקלה".
2. שטח יחידת הדיור בגינה הוגשה הבקשה לפיצול לא יפחת מ- 120 מ"ר.
3. ממ"ד - במקרה שבו לא קיים ממ"ד ביחידת הדיור שאותה מבקשים לפצל, ההקלה תאושר רק לאחר שיבוצע "שיפור מיגון" באחד מהחדרים של יחידת הדיור הקיימת.
4. היטל השבחה - במסלול זה ייגבה היטל השבחה מופחת בסך 34% מההשבחה - ישולם בשני תשלומים.
5. יחידת הדיור תשמש להשכרה או למגורי קרוב בלבד - לא ניתן לסחור ביחידת הדיור (לא להעביר בעלות או למכור בנפרד) ולא ניתן לפצל את המגרש עליו בנויה יחידת הדיור.
6. רישום הערת אזהרה - תנאי להיתר הוא רישום הערת אזהרה על הזכויות בנכס הקובעת כי השימוש הוא למגורי קרוב או להשכרה בלבד.
7. התב"ע שחלה על המגרש אושרה לפני 7.8.2017.
8. בקשות ניתן להגיש רק עד 1.6.2025 - שר הפנים מוסמך להאריך את המועד.
9. הסדרת חריגות - תנאי לאישור תוכנית להקלה הוא הסדרה של חריגות בנייה בבית.
10. הסכמת רמ"י - יש לקבלת את הסכמת רמ"י לבקשה להקלה לתוספת יחידת דיור.
11. השכרה - ראה הרחבה להלן במסלול פיצול יחידת דיור ותוספת בניה.

מסלול שני - פיצול יחידת דיור ותוספת שטח עד 45 מ"ר - 

1. במסלול זה נבצע תוספת בנייה של עד 45 מ"ר ליחידה הקיימת על מנת שניתן יהיה לבצע פיצול של היחידה לשתי יחידות או לבנות יחידה נפרדת.
2. הגבלת שטח היחידה החדשה - לא קיימת הגבלה של שטח יחידת הדיור לאור כך שמבוקשת תוספת בנייה במסגרת הבקשה להקלה לתוספת יחידת דיור (ועדות יכולות לקבוע הגבלה ביחס לשטח היחידה החדשה).
3. שטח התוספת הוא עד 45 מ"ר - שטח הממ"ד נכלל בשטח הכולל של 45 מ"ר.
4. ממ"ד - הגשת בקשה לתוספת בנייה בשטח העולה על 12 מ"ר מחייבת בניית ממ"ד.
5. היטל השבחה – ייגבה היטל השבחה בסך 50% מההשבחה.
6. יחידת הדיור תשמש להשכרה או למגורי קרוב בלבד - לא ניתן לסחור ביחידת הדיור (לא להעביר בעלות או למכור בנפרד) ולא ניתן לפצל את המגרש עליו בנויה יחידת הדיור.
7. רישום הערת אזהרה - תנאי להיתר הוא רישום הערת אזהרה על הזכויות בנכס הקובעת כי השימוש הוא למגורי קרוב או להשכרה בלבד.
8. התב"ע שחלה על המגרש אושרה לפני 7.8.2017.
9. בקשות ניתן להגיש רק עד 1.6.2025 - שר הפנים מוסמך להאריך את המועד.
10. הסדרת חריגות - תנאי לאישור תוכנית להקלה הוא הסדרה של חריגות בנייה בבית.
11. הסכמת רמ"י - יש לקבל את הסכמת רמ"י לבקשה להקלה לתוספת יחידת דיור.
12. תשלום עבור תוספת בניה עד 45 מ"ר -
    1. רמ"י גובה תשלום דמי היוון עבור תוספת בניה מעבר לשטח של 160 מ"ר ביחידה הראשונה ו- 160 מ"ר ביחידה השניה.
    2. במסלול "דמי חכירה" - לאחר תשלום 3.75% מקבל החוכר 375 מ"ר זכויות בניה לניצול וחלוקה בין היחידות ועבור כל מ"ר מעבר לכך בעלות של 91%.
    3. במסלול "דמי רכישה" - לאחר תשלום 33% + מע"מ עבור חלקת המגורים נרכשות מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות ולא יחול תשלום נוסף עבור תוספת זכויות בנייה.
13. השכרה -
    1. למרות שתיקון 155 קובע כי יחידת הדיור תשמש עבור מגורי קרוב או להשכרה - הוראות רמ"י אוסרות על השכרת דירות בנחלות לרבות לאחר יישום מסלול "דמי חכירה" (3.75% + מע"מ).
    2. גם במקרה שבו אושרה בקשה להיתר להקלה עבור יחידת דיור במסגרת המסלול הראשון - פיצול יחידה קיימת או במסגרת המסלול השני - תוספת בניה ופיצול יחידה או בניית יחידת חדשה - קיים איסור השכרה והשימוש הוא למגורי "קרוב" בלבד.
    3. לאחר יישום מסלול "דמי רכישה" ניתן להשכיר יחידות דיור בנחלה לרבות יחידות שאושרו במסגרת תיקון 155.
    4. נחלות - קיימת חובת התגוררת של בעל הנחלה בנחלה גם לאחר יישום מסלול דמי רכישה.
    5. משקי עזר - ניתן להשכיר יחידות דיור, אין חובת התגוררות, ניתן להשכיר יחידות שאושרו לפי תיקון 155.
    6. מגרשים מקצועיים - אין חובת התגוררות, ניתן להשכיר את בית המגורים, ניתן להשכיר יחידות שאושרו לפי תיקון 155.
    7. בתים בהרחבות - אין חובת התגוררות, ניתן להשכיר את בית המגורים, ניתן להשכיר יחידות שאושרו לפי תיקון 155.

תנאים נוספים לאישור בקשה "להקלה" בשני המסלולים:

1. ועדה מקומית תקבע את מספר יחידות הדיור המרבי שהיא תתיר להוסיף במרחב התכנון שלה בהתחשב בתשתיות, חניות, שטחים פתוחים, מוסדות ציבור ובלבד שהמספר שיאושר לא יפחת מ - 20% ממספר יחידות הדיור צמודות קרקע הקיימות בתחומה.
2. הגבלת יחידות דיור לפי תמ"א 35 -
   1. כל עוד תיקון 5 לתמ"א 35 לא נכנס לתוקף, קיימת מגבלת יחידות דיור לפי לוח 2 לתמ"א 35.
   2. יחידות הדיור שיאושרו לפי תיקון 155 נספרות במניין יחידות הדיור לפי לוח 2 ובמושבים רבים נוצלו מלוא היחידות לפי לוח 2.
   3. בעת הגשת בקשה להקלה לפי תיקון 155 - תיבחן החריגה במספר יחידות הדיור לפי לוח 2 ויש לקבל אישור מוועד הישוב בעניין ניצול יחידות הדיור לפי לוח 2.
3. היחידות שיאושרו לפי תיקון 155 ישתלבו בבינוי הקיים מבחינת חומרי הבניה, גמר וכו' והבניה תעשה בתוך קווי הבניין הקיימים.
4. חניה - יש לתת פתרון חניה עבור יחידות הדיור שיאושרו לפי תיקון 155.
5. תשתיות - יש לתת פתרון לתשתיות עבור היחידות הנוספות לרבות חשמל, מים,
   דוד שמש/חשמל, מזגנים, פתחי אוורור ואור, ביוב, פחי אשפה.
6. חריגות בניה - במסגרת הבקשה להקלה לפי תיקון 155 יש להסדיר חריגות בניה ושימושים חורגים באמצעות הריסה, השבה למצב ההיתר המקורי, הוצאת היתר ותשלום קנסות ודמי היוון לרמ"י.
7. לא ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג שאינו למגורים.
8. לא ניתן לקבל הקלות עבור קווי בניין.
9. אישור רמ"י - הועדה המקומית תבקש את אישור רמ"י לבקשה להקלה לפי תיקון 155 ובהתאם לכך החוכר צריך לעמוד בהחלטות רמ"י החלות על הנכס: נחלה, משק עזר, מגרש מקצועי, בית בהרחבה.

סיכום ומסקנות:

1. ועדות מקומיות במרחבים השונים לומדות את היישום של תיקון 155 בנחלות, משקי עזר, מגרשים מקצועיים ובתים בהרחבות ועדיין לא פורסמו בכל הוועדות הוראות מפורטות ביחס ליישום התהליך.
2. בהמשך הדרך כל וועדה תפרסם את המדיניות שלה ביחס להגשת בקשות להקלות במסגרת תיקון 155.
3. הועדות מוסמכות להגביל את מס' יחידות הדיור שיתווספו לפי תיקון 155 בהתאם למדיניות התכנון החלה על כל מרחב.
4. לגבי יישובים במחוז צפון ודרום - מגבלת הכמות לא תובא בחשבון מספר יחידות הדיור שניתנה לגביהן הקלה בהתאם לתיקון 155 בשיעור של עד 20% ממספר יחידות הדיור שנקבעה במגבלת הכמות (אם לדוגמא לוח 2 קבע מגבלת כמות של 400 יח"ד 80 יח"ד לא יובאו בחשבון במגבלת הכמות).
5. יש להכיר היטב את הוראות רמ"י ביחס למסלולים השונים בטרם ביצוע תהליך של הגשת בקשה להקלה לפי תיקון 155 ולקבל החלטה אם לפעול לפי המסלול הנוכחי - תוספות בנייה בתשלום מעבר ל- 160 בכ"א משני הבתים או כניסה למסלול דמי חכירה או דמי רכישה.
6. יש להתייחס להחלטות רמ"י בקשר להשכרה, חובת התגוררות, תוספת יחידות דיור, שטח חלקת המגורים וכו'.
7. בשלב זה ניתן להגיש בקשות רק עד 1.6.2025, ככל ולא תינתן ארכה על ידי השר בקשות לאחר מועד זה לא יאושרו.
8. בקשות לפיצול דירות לפי תיקון 155 מקנות פתרון יעיל לבנייה ככל ובנחלה קיימת חלקת מגורים קטנה שלא ניתן לבנות עליה יחידות נוספות. במקרה זה פיצול יחידה קיימת יכול להיות פתרון טוב לצורך אישור יחידה עבור אחד הילדים.
9. במקרים בהם בנוי בית מגורים בשתי קומות ניתן לבקש לפצל את הבית לשתי יחידות לפי תיקון 155 אך יש לוודא כי ניתן לקבל אישור בהתייחס למגבלת יחידות הדיור לפי לוח 2 לתמ"א 35.
10. לאחר אישור תיקון 5 לתמ"א 35 ולאור כך שייקח זמן רב עד שיאושרו תוכניות שחלות על המושבים שכן יידרש להגיש "מסמך יישובי" והתכנון של "המושב החדש" לאחר תיקון 5 יארוך זמן רב, הגשה בקשה להקלה לפי תיקון 155 (ככל ויוארך המועד להגשת בקשות) תהיה פתרון יעיל ומהיר בכפוף לעמידה בכל תנאי הסף המתוארים לעיל.
11. ההמלצה היא בכל מקרה לבחור באחד המסלולים לפי פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה, שכן בחינה של המסלולים מביאה למסקנה כי התשלום עבור זכויות בנייה מעבר ל- 160 מ"ר בכל אחד משני הבתים במסגרת פיצול דירות ותוספת זכויות בנייה, תהיה יקרה באופן משמעותי לעומת ביצוע התהליך במסלול דמי חכירה ובטח במסלול דמי רכישה.
12. יש לקחת בחשבון תשלום של היטל השבחה בגין פיצול יחידה קיימת או בגין פיצול יחידה ותוספת זכויות בנייה או בנייה חדשה.
13. לאור כך שמדובר בהחלטה חדשה שהיישום שלה במושבים רק החל ולאור חלון זמן קצר מאוד להגשת הבקשה ככל ולא תהיה ארכה (עד 1.6.2025) מי שמעוניין לבצע את התהליך צריך להתחיל ביצוע בהקדם לאחר שביצע את כל הבדיקות המתוארות לעיל.
14. יש לשים לב כי אין לבצע תהליכים בטרם הסדרת חריגות בניה, שימושים חורגים, פינוי שוכרים.
15. יש לשלב בין החלטות הוועדות המקומיות ורמ"י בכל תהליך הגשת בקשה להקלה בהתאם לתיקון 155 ורק לאחר שנבנה תהליך שבוחן את ההשלכות של עולם התכנון ועולם הקניין ניתן לבצע את התהליך.
16. לסיום אסור לשכוח כי בכל תהליך שבו ילדים, כלות, חתנים, מבצעים בניה בנחלה, יש לערוך מערכת הסכמים משפחתית בטרם ביצוע כל פעולה: הסכם משפחתי, הסכם ממון, צוואה, יפוי כח מתמשך.

נאחל לכל בית ישראל חג חנוכה שמח, חודש טוב, חזרה מהירה של החטופים ושמירה על כל חיילי ישראל!